Burbuja inmobiliaria: Si el valor de los terrenos no se ha incrementado sino que se ha depreciado, no procederá la liquidación por el IIVTNU 

Si la compra de un inmueble en la época de precios más elevados de la burbuja se vende en la actualidad no ha existido incremento de valor de los terrenos entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión, no se habrá realizado el hecho imponible y no procederá la liquidación por el IIVTNU.

Así lo entiende acreditado el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo N.º 3 de Zaragoza en su sentencia de 13 de julio de 2015, que afirma que lo que se grava el impuesto es el incremento del valor del terreno, el cual, además, se debe poner de manifiesto con ocasión de una transmisión. 

El Juzgado no comparte la argumentación del Ayuntamiento sobre la circunstancia de que art. 107 del RDLeg 2/2004 (TR LHL) prescinde de la realidad y establece una plusvalía ficticia, por referencia a criterios objetivos, independientes del valor real de los terrenos y de la existencia o no de un efectivo incremento patrimonial, añadiendo además que en todo caso el valor catastral es muy inferior al de la venta gravada. Si no hay incremento de valor, el gravar con independencia de ello supondría "inventar" un impuesto, pervirtiendo la regulación.

El instrumento para la determinación del incremento del valor es un elemento adjetivo o instrumental, nunca puede sobreponerse al elemento esencial o nominativo, que es el hecho imponible, de modo que llegue a presumir el mismo. Se establece un criterio legal de determinación de la cuantía del incremento del valor, pero parte de que el mismo se ha producido, pues de lo contrario, si no hay hecho imponible, no se puede gravar.

Se debe considerar demostrado que el suelo correspondiente al inmueble objeto de este litigio ha sufrido una depreciación, se debe considerar prueba suficiente para acreditarlo que en este período de tiempo (del 2005 al 2014), que es uno de los que de forma notoria se constata que ha existido una depreciación general de los inmuebles, se ha producido una depreciación del valor de suelo.

Por lo que se refiere a la impugnación indirecta de la Ordenanza Fiscal reguladora del impuesto, una vez anulado el acto administrativo, no es necesario analizar más motivos de impugnación, pero, en cualquier caso, bastará con señalar que no se aprecia la existencia de una ilegalidad en la misma.

Dada la tradicional trayectoria del mercado inmobiliario en España, en el que en términos generales nunca había bajado el precio nominal de la vivienda, y en el que lo más que había ocurrido era un estancamiento, se estableció un sistema de gravamen objetivo, por referencia a datos no correspondidos necesariamente con la realidad, todo ello a fin de facilitar la gestión del impuesto y de eludir el frecuente abuso al no declararse siempre el valor de las ventas, evitando también las complicaciones de una excesiva fluctuación del mercado. Actualmente, sin embargo, nos encontramos con una situación insólita, y es que los precios reales de los inmuebles llevan varios años bajando, por lo que no se puede partir de la presunción de que siempre se produce un incremento.

Se viene abriendo en los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción contencioso-administrativa la doctrina según la cual, con base en la propia dicción del precepto, para que se produzca el hecho imponible de este impuesto es preciso que exista un incremento del valor entre el momento de adquisición y el momento de la transmisión. En concreto, es la doctrina jurisprudencial seguida por los Juzgados de lo Contencioso-administrativo de Zaragoza, y también por este Juzgador. [Vid., en el mismo sentido, Auto del Juzgado de lo Contencioso Administrativo N.º 3 de Donostia-San Sebastián , de 5 de febrero de 2015, recurso n.º 245/2014].