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consulta sobre venta de piso al final de usufructo vitalicio

En1992 compramos un piso en Zaragoza mi tia mi hermano y yo mi tia como usufructo vitalicio y mi hermano y yo en nuda propiedad por mitades indivisas , en 2004 mi tia fallece y en 2005 mi hermano y yo vendemos el piso quisiera saber si a efectos fiscales la plusvalia de la venta del piso se computa de la diferencia entre la compra del piso en 1992 o desde la muerte de mi tia en el año 2004 necesito una contestacion urgente gracias

Aquí hay dos transmisiones, una del 2004 por el valor del usufructo(y con fecha anterior del 1992) y otra del 2005 con dos fechas de transmisión anteriores. De todos modos la consolidación del usufructo con la nuda propiedad (transmisión del 2004) en ciertos casos no se paga. En su ayuntamiento le pueden hacer un avance de cálculo estimativo contando todas las fechas.

no entiendo tu respuesta cuando te refieres al ayuntamiento pues yo a lo que me refiero es a la tributacion en el irpf no al impuesto del ayuntamiento

Los ayuntamientos acostumbran a hacer cálculos estimativos (no necesariamente para pagar) del impuesto incremento valor terrenos. Entiendo que serviria de orientación para las fechas a tomar y calcular cuanto tiempo habeis tenido el bien.
Vosotros teneis transmisión actual: 2005
Transmisión anterior 1992 por el valor de la nuda propiedad y ¿2004 ó 1992? por el valor del usufructo. Lo pongo en interrogante porque se consideraria una fecha o otra segun
la consolidación del usufructo (muerte de la tia) se considere exenta o no sujeta que como no soy profesional del tema es lo que dudo y el ayuntamiento puede contestar.

vamos a ver, cuando se muere tu tia, habeis consolidado el dominio, por lo que tendreis que pagar Trasmisiones Patrimoniales Onerosas, que es un impuesto autonomico y no se en Zaragoza a que tipo estara, aunque debe rondar el 7%.

Una vez hayais consolidado dominio, si vendeis tendres una ganancia patrimonial por la venta del pleno dominio del mismo, el valor a tomar, para el calculo de dicha ganancia, que se vera afectada por la aplicacion de los coeficientes de abatimiento, sera la diferencia entre el valor de trasmision y el valor declarado en el usufructo.

no se a que te refieres con lo de el valor declarado en el usufructo cuando vendimos no nos pidieron transmisiones patrimoniales onerosas solo pagamos la plusvalia en el ayuntamiento

ME PODIAS EXPLICAR COMO SE CALCULA EL NIVEL DECLARADO EN EL USUFRUCTO

cuando dices que para el calculo de la ganancia patrimonial sera la diferencia entre el valor de la transmision y el valor declarado en el usufructo te refieres a la cantidad que figura en la liquidacion del impuesto sobre transmisiones patrimoniales?en este caso el valor sobre el usufructo a extinguir fue de 77131,05 y la venta fue de 141200euros . se pagaron 1247 euros del impuesto .
Me gustaria que me dijeses como influye que la valoracion a efectos fiscales en el momento de la constitucion fue del 21% del valor de los bienes .
TE AGRADECERIA UNA RESPUESTA ES MUY IMPORTANTE SALUDOS

tenias razon pero no sabia que habiamos pagado transmisiones patrimoniales ya que yo vivo en galicia y la venta fue en zaragoza el otro dia encontre el papel por casualidad . Se lo lleve a hacienda y me parecio que no sabian muy bien como iban a figurar esto podias decirme donde podia encontrar normativa sobre esto por si tengo que hacer alegaciones gracias

hola: aunque pudiera pensarse en un primer momento que al adquirirse la nuda propiedad en el 92 y la plena propiedad en el 2004 se tendrían dos ventas con dos fechas diferentes, la DIRECCION GENERAL DE TRIBUTOS, no lo estima así. La fecha de adquisicion a todos los efectos es la del año 1992 y es el precio pagado en este año el utilizado como valor de adquisicion, beneficiandose por tanto de los coeficientes de abatimiento: 3*11.11=33.33% de la ganancia patrimonial no estará sujeta a gravamen.
En la resolución Nº 0269-02 del 19/02/2002 la DGT, recuerda que segun el Codigo Civil la condicion de propietario recae en el nudo propietario, y es por tanto la fecha de adquisicion de la nuda propiedad la que debe considerarse, independientemente de la fecha de consolidacion del pleno dominio por fallecimiento del usufructuario. Por Tanto el 66.67 de la ganancia patrimonial está sujeta a gravamen.

he estado buscando la resolucion que me indicas pero no la he encontrado te importaria decirme donde la puedo conseguir ,muchas gracias por tu respuesta

En la pagina de la Direccion General de Tributos. Vicepresidencia segunda del Gobierno. consultas tributarias generales. Pones el numero de consulta y la fecha que te di y te sale directamente.
La pagina de la DGT te sale directamente si la pones en Google.

he visto la respuesta pero hoy me han llamado de hacienda para preguntarme si tenia papeles de la finalizacion del usufructo y buscando papeles he encontrado la liquidacion del usufructo cuya valoracion a efectos fiscales fue fijada en el momento de la constitucion del mismo en el 21% del valor el valor actual de los bienes sobre los que extinguir el usufructo vitalicio es de 77131,05euros y sobreb esta cantidad calculan el impuesto de transmisiones y actos juridicos que es de 1247,21 alguien que me escribio una respuesta me decia que el valor a tomar para el calculo de dicha ganancia que se vera afectada por los coeficientes de abatimiento sera la diferencia entre el valor de la transmision y el valor declarado en el usufructo

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