LA VENTA DE UN INMUEBLE EN EL PERÚ: NO GRAVADA CON EL IMPUESTO A LA RENTA

En fecha reciente, la Administración Tributaria peruana ha emitido una interpretación legal, de obligatorio cumplimiento, sobre la inafectación al Impuesto a la Renta por la venta de un inmueble situado en el Perú, cuando el propietario es un extranjero.

De esta manera, si una persona física, no residente en el Perú, compra un solo inmueble ubicado en el país, con posterioridad al 01 de enero del 2004, y luego de dos años de mantener la propiedad (mas no la posesión) del inmueble lo vende, dicha ganancia patrimonial (o ganancia de capital) no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta peruano. Cabe señalar que durante esos 2 años, el inmueble no se le ha tenido que dar uso comercial, industrial, de oficina, almacén, cochera o similares.

Seguidamente, describimos la consulta vinculante:

Sumilla:

La ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

INFORME N.° 111-2009-SUNAT/2B0000

MATERIA:

Se consulta si se encuentra inafecta al pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, por encontrarse dentro de los alcances de la definición de casa habitación, la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, siendo el vendedor una persona natural no domiciliada en el Perú cuya propiedad la ha mantenido por más de dos años y no la ha destinado para fines de comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

ANÁLISIS:

En principio, entendemos que el inmueble ubicado en el territorio nacional ha sido adquirido a partir del 1.1.2004 y que el mismo califica como casa habitación del propietario, quien es una persona natural no domiciliada en el país que no genera rentas de tercera categoría.

En ese sentido, se indica lo siguiente:

1. El inciso b) del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que el Impuesto a la Renta grava las ganancias de capital.

El artículo 2° de la misma norma señala que para efectos de la propia ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.

Agrega el acápite i) del último párrafo del citado artículo que no constituye ganancia de capital gravable por dicha Ley, el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría.

Al respecto, el primer párrafo del artículo 1º-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta establece que para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del artículo 2º de la Ley, se considera casa habitación del enajenante al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

De otro lado, la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta señala que las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004.

2. Por su parte, el artículo 6º del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que están sujetas al impuesto la totalidad de las rentas gravadas que obtengan los contribuyentes que, conforme a las disposiciones de dicha Ley, se consideran domiciliados en el país, sin tener en cuenta la nacionalidad de las personas naturales, el lugar de constitución de las jurídicas, ni la ubicación de la fuente productora.

Agrega el mismo artículo que en caso de contribuyentes no domiciliados en el país, de sus sucursales, agencias o establecimientos permanentes, el impuesto recae sólo sobre las rentas gravadas de fuente peruana.

Asimismo, de conformidad con el inciso a) del artículo 9° del citado TUO, en general y cualquiera sea la nacionalidad o domicilio de las partes que intervengan en las operaciones y el lugar de celebración o cumplimiento de los contratos, se considera rentas de fuente peruana a las producidas por predios y los derechos relativos a los mismos, incluyendo las que provienen de su enajenación, cuando los predios estén situados en el territorio de la República.

3. Del análisis de las normas anteriormente glosadas, se tiene que la enajenación de inmuebles situados en el territorio nacional, adquiridos a partir del 1.1.2004, que efectúe una persona natural que no genera renta de tercera categoría, independientemente de su condición de domiciliado o no en el Perú, originará una ganancia de capital gravada con el Impuesto a la Renta, salvo que se trate de la venta de un inmueble que califique como casa habitación del enajenante.

Ahora bien, el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta no hace distinción si el enajenante del inmueble que constituye casa habitación se trata de una persona natural domiciliada o no domiciliada en el país.

En ese sentido, la ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el país por la enajenación de un inmueble adquirido a partir del 1.1.2004 que califica como casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

CONCLUSIÓN:

La ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.

Lima, 22 JUN 2009

Original firmado por
CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEIN
Intendente Nacional Jurídica

Venta de Imnmueble en el Peru.

El inmueble se adquirio por sucesion en fecha anterior al 1ero de enero de 2004.

Posteriormente, ha sido mantenido en uso por uno de los propietarios, sin ser objeto de arrendamiento o actividad economica. El otro de los propietarios reside en los EEUU de norteamerica pero conserva su nacionalidad peruana y tambien usa el inmueble cuando viaja al Peru.

Bajo estos supuestos que impuestos o tributos tendria que pagar al momento de vender el inmueble?