La afectación de un inmueble a una actividad económica impide la aplicación de los coeficientes de abatimiento

La cuestión a resolver viene referida a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que si éste fue un arrendamiento de negocio el inmueble estaría afecto a la realización de una actividad económica, lo que impide la aplicación de los coeficientes de abatimiento. 

El obligado tributario manifiesta que lo que se cede es simplemente un “local de negocio”, y que en el contrato de arrendamiento consta que el destinatario puede dedicarlo a la explotación lícita que considere conveniente, incluso realizando las obras que se requieran para adaptarlo al destino elegido. Pero lo cierto es que, a pesar de las referidas cláusulas, lo que efectivamente se alquila es un hotel perfectamente equipado y en funcionamiento, donde se continúa ejerciendo la misma actividad hotelera por la entidad arrendataria, la cual sólo cesa cuando se vende el inmueble a un tercero. Se le proporciona al arrendatario un conjunto patrimonial organizado para la concreta actividad que se venía desarrollando, incluyendo las personas que lo venían desempeñando, los trabajadores.  Por tanto, el objeto del arrendamiento es un negocio, y así debe ser calificado. Sentada así la existencia de un arrendamiento de negocio, la cuestión se centra entonces en determinar si el inmueble tiene la consideración de elemento afecto o no afecto a una actividad económica, a efectos de aplicar sobre la ganancia patrimonial derivada de su transmisión los coeficientes reductores.

Pues bien, en el caso de arrendamientos de negocio, los elementos patrimoniales integrantes del negocio que se arrienda se encuentran afectos a la actividad económica, aun cuando el propietario obtenga rendimientos del capital mobiliario. Ejerciéndose una actividad económica, si acto seguido y sin interrupción se procede a arrendar dicha actividad, la propia calificación del contrato como arrendamiento de negocio conlleva que, durante la vigencia de dicho contrato, los elementos patrimoniales cedidos tengan la consideración de afectos a la actividad económica. Para que pudieran aplicarse los coeficientes reductores, la desafectación del inmueble de la explotación económica debería haberse producido con más de tres años de antelación a la fecha de su transmisión.

(TEAC, de 08-02-2018, RG 267/2015)