El TEAC unifica criterio sobre la exención por reinversión: en gananciales, cada cónyuge solo computa su parte de la nueva vivienda, aunque pague más de lo que le corresponde

El TEAC unifica criterio en el sentido de que, cumplidos los demás requisitos del art. 38.1 LIRPF, la exención por reinversión puede aplicarse en función del importe obtenido en la transmisión que el contribuyente destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda correspondiente al porcentaje de participación que haya adquirido en ella. Cuando la vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas, dicho porcentaje es, a efectos fiscales, el 50 % para cada cónyuge.

El Tribunal Económico-Administrativo Central, en su resolución RG 5896/2025, de 13 de julio de 2026, se centra en determinar cómo debe calcularse la exención por reinversión en vivienda habitual cuando un contribuyente, titular de una vivienda privativa, la transmite y adquiere una nueva vivienda habitual durante la vigencia de la sociedad de gananciales.

El TEAC parte de que la normativa del IRPF establece la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe obtenido se reinvierte en una nueva vivienda habitual. La exención total o parcial depende de la cuantía efectivamente reinvertida, y no de una mera comparación entre los porcentajes de titularidad de la vivienda transmitida y de la nueva vivienda.

Ahora bien, el TEAC considera que los porcentajes de titularidad sí son relevantes para determinar qué importe puede considerarse efectivamente reinvertido. La exención únicamente alcanza al importe destinado a adquirir el derecho de propiedad sobre la nueva vivienda.

Aunque civilmente la sociedad de gananciales constituye una comunidad germánica o de mano común, en la que los cónyuges no son propietarios por mitad de cada bien ganancial, el TEAC entiende que, a efectos fiscales, debe aplicarse el art. 11.3 LIRPF, conforme al cual la titularidad de los bienes comunes a ambos cónyuges se atribuye por mitad, salvo que se justifique otra cuota de participación.

Por ello, cuando la nueva vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribución de cuotas, fiscalmente se considera que cada cónyuge ostenta una participación del 50 %. En consecuencia, para la aplicación de la exención por reinversión, cada contribuyente únicamente puede computar como reinvertido el importe que corresponda al porcentaje de titularidad que adquiere en la nueva vivienda.

El TEAC insiste en que esto no significa que el porcentaje de titularidad deba ser necesariamente el mismo en la vivienda transmitida y en la nueva. Un contribuyente puede transmitir una vivienda de la que sea titular al 100 % y adquirir solamente un porcentaje de la nueva vivienda. En ese caso, podrá disfrutar de la exención en función del importe que efectivamente reinvierta en la adquisición de su participación.

La cuestión fundamental aparece cuando el contribuyente paga más de lo que corresponde a su porcentaje de propiedad. El TEAC considera que ese exceso no puede calificarse como reinversión propia, porque con ese importe no está adquiriendo un mayor derecho de propiedad sobre la vivienda, sino que está contribuyendo a que la vivienda sea adquirida por el otro titular.

Esta conclusión se apoya también en la necesidad de mantener un tratamiento uniforme entre las distintas situaciones posibles. El TEAC señala que la exención no puede interpretarse de manera más favorable simplemente porque los contribuyentes estén casados en régimen de gananciales.

Así, si dos personas adquieren una vivienda en proindiviso, cada una tiene un porcentaje concreto de titularidad y, por tanto, cada una puede considerar como reinvertido el importe destinado a adquirir su propia participación. Lo mismo sucede cuando los cónyuges están casados en separación de bienes: si cada uno adquiere una determinada cuota de la vivienda, el importe que puede computar como reinversión debe corresponder a esa cuota.

El TEAC lleva la comparación incluso al supuesto de dos hermanos que adquieren conjuntamente una nueva vivienda habitual. Si, por ejemplo, ambos adquieren la vivienda por mitad, uno de ellos no podría considerar como reinvertido, a efectos de su propia exención, todo el precio que pagase si parte de ese importe corresponde a la adquisición de la participación de su hermano. Su reinversión quedaría vinculada al porcentaje de propiedad que adquiere.

Por tanto, según el TEAC, no sería coherente que los cónyuges casados en gananciales recibieran un tratamiento más favorable que quienes adquieren una vivienda en proindiviso, que están casados en separación de bienes o que, simplemente, son hermanos y adquieren conjuntamente una vivienda. En todos estos casos debe atenderse al derecho de propiedad adquirido por cada contribuyente.

La particularidad de la sociedad de gananciales es que, civilmente, no existen cuotas individuales sobre cada bien ganancial. Sin embargo, el TEAC considera que la normativa fiscal permite atribuir esas cuotas a efectos del IRPF: cuando el bien tiene carácter ganancial y no se han establecido cuotas diferentes, se atribuye fiscalmente un 50 % a cada cónyuge.

De este modo, el TEAC consigue un tratamiento uniforme: solo existe reinversión, a efectos de la exención, respecto de la parte del precio que corresponde a la participación de propiedad adquirida por el contribuyente, con independencia de que esa participación derive de una adquisición en gananciales, en proindiviso, bajo separación de bienes o entre otras personas.

En consecuencia, el TEAC unifica criterio en el sentido de que, cumplidos los demás requisitos del art. 38.1 LIRPF, la exención por reinversión puede aplicarse en función del importe obtenido en la transmisión que el contribuyente destine a satisfacer el precio de la nueva vivienda correspondiente al porcentaje de participación que haya adquirido en ella. Cuando la vivienda se adquiere con carácter ganancial sin atribución expresa de cuotas, dicho porcentaje es, a efectos fiscales, el 50 % para cada cónyuge.