Inmueble en estado de deterioro total: valor de referencia, diferencia con el valor catastral e impugnación a efectos del ITP

La DGT analiza la determinación de la base imponible del ITP en la adquisición de un inmueble en estado de deterioro total cuyo precio de compraventa es inferior al valor de referencia, precisando que este no debe confundirse con el valor catastral. Asimismo, señala que, cuando el contribuyente considere que el valor de referencia perjudica sus intereses legítimos, podrá impugnarlo mediante la rectificación de la autoliquidación.

La Dirección General de Tributos en su consulta V1108/2026, de 18 de mayo de 2026, analiza la determinación de la base imponible en la adquisición de un inmueble cuando el precio de compraventa es inferior al valor de referencia catastral. En concreto, se plantea el tratamiento fiscal que debe darse a una vivienda en estado de deterioro total que, además, está integrada por dos fincas registrales y catastrales distintas.

El contribuyente de la consulta, y su mujer quieren adquirir un inmueble que consta de dos fincas registrales. El valor de adquisición va a ser inferior al valor de referencia ya que la vivienda objeto de compra se encuentra en estado de deterioro total. Se duda sobre la base imponible que se tiene que declarar.

En la transmisión de bienes, se ha de tomar como base imponible la mayor de las siguientes magnitudes:

• El valor del bien transmitido o valor de mercado, definido como el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.
• El precio o contraprestación pactada.
• El valor declarado por los interesados.

En el caso de bienes inmuebles, salvo que el precio o contraprestación o el valor declarado sean superiores, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase.

En el presente caso, al tratarse de la transmisión de dos fincas registrales y catastrales diferentes, la base imponible en la transmisión de cada finca, conforme a los preceptos transcritos, será el valor de esta, entendiéndose como tal su valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto.

No debe confundirse el valor de referencia con el valor catastral, aunque los dos valores los fije la Dirección General del Catastro. No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores a su valor de referencia, la base imponible será la mayor de esas magnitudes, todo ello con independencia de cuál sea el importe total de la compra al tratarse de dos fincas registrales distintas.

Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia.