ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA

Hola,

Estamos pensando en adquirir una vivienda mediante un alquiler con opción a compra. Las condiciones que estamos pactando son:

- Duración del alquiler 3 años
- descuento del precio el 100% de lo pagado como alquiler
- Pago en el momento de firmar el contrato de arrendamiento con opción a compra de un importe en concepto de prima por la opción de compra, a descontar del precio de la vivienda.

Además de las condiciones generales en este tipo de contratos.

Mi duda es que la dueña del piso dice que no podemos poner el 100% (aunque ella está de acuerdo en hacer dicho descuento) del alquiler como un descuento ya que podemos tener problemas a la hora de inscribir el contrato de arrendamiento en la comunidad de madrid, que se debe hacer constar que una parte es alquiler y que la otra va a descontar el precio de venta. Pero ella me dice que es a efectos de la comunidad de madrid, ya que ella no tiene problema en descontar el 100%. Yo creo que no hay ningún problema en tanto que realmente estamos pagando un alquiler, y dentro de tres años, tendremos un descuento por el importe del alquiler pagado, pero hasta ése momento estamos pagando un alquiler.

Si es como dice ella, me gustaría saber cómo se puede hacer para que efectivamente me pueda decontar el importe pagado como alquiler.

También tengo dudas con la prima, pues no sé si se debe pagar ITP por ella y si luego me podría deducir los impuestos pagados sobre dicha cantidad en el momento de la compra-venta.
¿Se puede meter el importe de la prima como una fianza adicional, según el artículo 36.5 de la LAU?

Muchas gracias