tributacion por venta de terreno rustico de 11.000m2 con casa de labranza.

hola,me gustaria saber el porcentaje que deberan pagar mis padres por la venta de un terreno rustico de 11.000m2 con una casa de labranza, en la comunidad de madrid. la compraron por 1.000.000pts y ahora la venden por 125.000€ ,me han comentado que quizas esten exentos de pagar, o el porcentaje sea menor por haber pasado muchos años entre la compra y la venta.les estaria muy a gradecida a todos aquellos que pudieran aportarme algun dato.GRACIAS

Re: tributacion por venta de terreno rustico de 11.000m2 con cas

Hola Erira,

Espero poder ayudarte con tus dudas.

1. Tipo de hecho imponible.

Según la información que proporcionas parece claro que se trataría de una potencial ganancia patrimonial dado que 1.000.000 pts equivalen aproximadamente a 6.010,12 euros y que se vendería por 125.000 (Tipo de cambio: 166,39 pts por euro). Un cálculo muy general (sin incluir diversas particularidades a ser descritas a continuación), daría una ganancia de casi 118.989,88 €.

Siguiendo con la idea general, la ganancia patrimonial tributa al 19% (hasta 6.000 €) y 21% de 6.000€ en adelante. En la denominada "base del ahorro".

Pero como bien indicas, el tema de la valorización del terreno, el tipo de terreno, la antiguedad del mismo desde el momento de la adquisición, incluso s es vivienda habitual o la edad del transmitente, generarían algunas reglas especiales y/o transitorias. Y la regla general y el cálculo sencillo antes realizado sufren variaciones.

Además, podría generarse algunos otros hechos imponibles procedentes de otros impuestos. Por el momento, si me lo permites, te responderé sólo en términos del IRPF.

2. Características especiales del inmueble y normas aplicables.

- Tipo de Inmueble: Terreno y Casa de labranza
- Clasificación según normas urbanísticas: Rústico
- Dimensiones: 11.000 m2
- Fecha de adquisición: N.D.
- Fecha de transmisión (venta): x/x/2011.
- Ubicación: Comunidad de Madrid.
- Relación con el adquirente: N.D.
- Edad del transmitente: N.D.
- ¿Es vivienda habitual? N.D.
- ¿Afecto a actividades económicas? N.D.
- ¿Mejoras realizadas? N.D.
- ¿Finalidad de la venta? ¿Reinversión en otra vivienda habitual? N.D.

2.1. La fecha de adquisición

La fecha de adquisición es crucial, por cuanto permite según la Disp. Transit. 9a de la LIRPF que las una parte de las ganancias patrimoniales generadas antes del 20.1.2006 no se integren a la Base Imponible (es decir no van a ser considerada para el calculo del impuesto), si es que se trata de, por ejemplo, un bien inmueble que fue adquirido antes de 31.12.1994.

De aquí en adelante, se generan diversos cálculos que dependen de la valorización del inmueble y el número de años desde la fecha de aquisición hasta 1994, entre otros. Sería bueno precisar esta información.

Sea cual fuere el resultado, la parte que sí se integra a la Base Imponible tributaría al 21%.

Esto podría decirse que es una especie de exención, pero la LIRPF no lo llama así.

2.2. ¿Podía estar exenta? (Art. 33.4 LIRPF)

Un caso que podría ser el que cuentas, es si es una transmisión de la vivienda habitual de tus padres y son mayores de 65 años o se encuentran en situación de dependencia severa o gran dependencia. Es una información un poco personal.

2.3. Norma general (34-36 LIRPF y RIRPF-40)

Si nos encontramos en un caso general, es necesario mencionar que la LIRPF te permite ajustar el cálculo del valor de adquisición y del valor de transmisión.

En el primero de ellos, se incluye el importe real de la adquisicíon, más las inversiones y mejoras efectuadas, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses) menos las amortizaciones [deprecación del valor del inmueble]. También existen unos "coeficientes actualización " que ayudan a calcular el valor de adquisición de una manera más automática.

Por otro lado, en el valor de trasmisión, no necesariamente son loas 125.000€ ya que puedes descontar los gastos o tributos inherentes a la transmisión (Ej. Gastos notariales, algunas tasas municipales, etc.)

Ello, sobre todo el tema de la amortización (pues está relacionado con los años) podría alterar la ganancia patrimonal que estarían recibiendo tus padres. Así como si es que cabe la aplicación de la Disp. Transit. Novena. comentada líneas arriba.

2.4. ¿Existen otras reglas especiales?

Tal como te han comentado, existe también la posibilidad que todo quede exento, no tanto por el tiempo, sino por la venta de una vivienda habitual, a cambio de comprar otra, con algunos requisitos (LIRPF38 y 41]

Así mismo existen otras reglas especiales en la parte de deducciones que podrían activarse al pertenecer a la Comunidad de Madrid. Teniendo un poco más de información sobre el caso, se puede limitar el número de escenario, a fin de darte una respuesta mucho más precisa.

Finalmente, el carácter rústico no afecta en sí al IRPF, sino en el extremo que se trate, por ejemplo, de una casa de campo vacacional, y no una vivienda habitual. Lo rústico si tendría relevancia para algunos impuestos locales.

3. conclusiones.

3.1. En el punto 2 pongo algunos datos que serían necesarios para ayudarte una mejor manera a resolver tu duda., pues como se ha indicado, la tributación podría cambiar de mucho a casi nada (o nada) dependiendo de diversas características, no sólo la antigüedad.

3.2. El tema de la finalidad de la venta es muy importante, así como los relacionado con las deducciones que pueda aplicar la comunidad autónoma de madrid. Eso también puede cambiar mucho el resultado. Ej. Puedes aplicar una ganancia, hacer el cálculo, pero al momento de sacar la cuenta del IRPF a pagar, las deducciones pueden eliminar todo o casi todo el impuesto a pagar.

Me encuentro a la espera, si lo deseas, de poder ayudarte más con esta consulta, ya sea por este medio o al correo ema@estudiomartinabogados.com. Un saludo!

José-Manuel Martin
Area Fiscal / Sub-área de Personas físicas
Estudio Martin Abogados & Economistas