El Ayuntamiento puede comprobar el valor de adquisición declarado en el IIVTNU si no refleja el valor de mercado del inmueble en la fecha de adquisición hereditaria
Cuando el Ayuntamiento considere que el valor declarado por el sujeto pasivo como valor de adquisición en la autoliquidación o declaración del IIVTNU no se corresponde con el valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, sino que, por ejemplo, es el valor de mercado referido a la fecha de declaración del impuesto realizada más tarde, podrá iniciar un procedimiento de comprobación a los efectos de determinar el valor de adquisición real del terreno que se transmite.
El contribuyente de la consulta V0406/2026, de 26 de febrero de 2026, tiene intención de vender un terreno de naturaleza urbana, cuya adquisición se realizó en dos momentos distintos: una mitad la compró y, la otra mitad la adquirió al fallecimiento de su madre, realizando la declaración del ISD en fecha en que se otorgó la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia. Se plantea si la declaración extemporánea del impuesto impide la aplicación del supuesto de no sujeción del IIVTNU del art. 104.5 TRLRHL.
En la fecha de devengo del ISD del caso objeto de consulta, la base imponible en el caso de transmisiones mortis causa era el valor neto de la adquisición individual de cada causahabiente, entendiéndose como tal el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles.
El art. 50 LGT define la base imponible como la magnitud dineraria o de otra naturaleza que resulta de la medición o valoración del hecho imponible. Por tanto, trasladando todo lo anterior al caso objeto de consulta, la base imponible del IIVTNU es una única magnitud o cantidad, y ello con independencia de que para su determinación se tengan que realizar distintos cálculos, pero la base imponible será el resultado de todos los cálculos u operaciones parciales. Asimismo, la transmisión de la propiedad de un terreno urbano da lugar a la realización de un único hecho imponible del impuesto.
En el caso de que se haya adquirido la propiedad del terreno por partes en distintas fechas y, posteriormente, en un único acto o negocio jurídico se transmita la totalidad del derecho de propiedad del que es titular, se está ante un solo hecho imponible, que da lugar a una única liquidación del impuesto. En consecuencia, a efectos de determinar si resulta de aplicación la no sujeción al impuesto regulada en el art. 104.5 TRLRHL o, bien, la determinación de la base imponible por el método regulado en el art. 107.5, se estará a la diferencia entre el valor de transmisión (que en este caso es único) y el valor de adquisición (que puede ser un único valor o varios valores parciales, en cuyo caso se sumarán todos ellos a los efectos de comparar la suma total con el valor de transmisión). Así, el incremento de valor será la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
El cálculo debe realizarse de forma global y no parcial, es decir, se determinará la diferencia entre el valor de transmisión del terreno y el valor de adquisición de este (que es la suma de los valores de adquisición parciales), y si el resultado es negativo, se aplicará la no sujeción del art. 104.5 TRLRHL. Si el resultado es positivo, se comparará con la base imponible calculada por el método objetivo del art. 107 TRLRHL, a los efectos de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 107.5 del TRLRHL. Además, hay que tener en cuenta que la aplicación de lo dispuesto en el art. 104.5 o del 107.5 sólo se realizará a petición del sujeto pasivo.
Todo ello, sin perjuicio de las facultades de comprobación por parte del ayuntamiento de los valores de transmisión y adquisición declarados, ya que es el órgano encargado de la gestión del impuesto quien puede considerar que el sujeto pasivo ha acreditado de forma suficiente la inexistencia de incremento de valor del terreno. Así, cuando el Ayuntamiento considere que el valor otorgado al inmueble en tal declaración no se corresponde con el valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, sino que, por ejemplo, es el valor de mercado referido a la fecha de declaración del impuesto realizada más tarde, podrá iniciar un procedimiento de comprobación a los efectos de determinar el valor de adquisición real del terreno que se transmite. Con ello, se podría rechazar el valor declarado por el sujeto pasivo como valor de adquisición en la autoliquidación o declaración del IIVTNU presentada por la transmisión onerosa de la propiedad realizada en 2025, por considerar que dicho valor no puede admitirse como un valor de mercado en 2005, que es lo que exigía en aquel momento la normativa del ISD.