No son deudas deducibles por obligación real en el Impuesto sobre el Patrimonio las correspondientes a préstamos personales y líneas de crédito al no acreditarse su vinculación a la adquisición del inmueble en España

La afectación de las cantidades invertidas en la adquisición del inmueble ubicado en territorio español se diluye con las sucesivas operaciones financieras, sin que quede determinada la trazabilidad de la deuda y, menos, su vinculación con la adquisición del inmueble, mezclándose con otras deudas y con otros prestamos que están vinculados a acciones y valores y no al inmueble objeto del impuesto

Esta es la conclusión de la sentencia de la Audiencia Nacional núm. 188/2026, de 19 de marzo de 2026, rec. núm. 260/2021, y que desestima el recurso contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) 00-03061/2018 que confirmó un acuerdo de liquidación del Impuesto sobre el Patrimonio correspondiente a los ejercicios 2015 y 2016, en el que se determinó que las deudas declaradas por el contribuyente por obligación real no eran deducibles.

El objeto del litigio se centra en uno de los activos declarados por el recurrente, residente fiscal en Suiza, situados en España y no exentos del Impuesto conforme a lo previsto en el Convenio Hispano Suizo para evitar la doble imposición, un inmueble situado en Girona cuyo valor de adquisición era de 10,1 millones de euros. Asimismo, se declararon deudas deducibles del Impuesto contraídas con UBS Luxemburgo por el mismo importe, por lo que la base imponible declarada por el recurrente fue de 0 euros. La Inspección entendió que las deudas declaradas no eran deducibles en tanto no habían sido suficientemente probadas en cuanto a su afección al inmueble. Subsidiariamente, entendía que de considerarse suficientemente probada su afección aun así no eran deducibles por no satisfacer el requisito de territorialidad previsto en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

Tanto el TEAC como la Abogacía del Estado consideran que el recurrente no ha satisfecho suficientemente la carga de probar la existencia de su afectación a la adquisición del inmueble y que dichas deudas permanecieran vivas en las respectivas fechas de devengo del impuesto y declara que la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (Ley IP) en materia de deducibilidad de deudas incurridas por los no residentes, en su correcta interpretación, exige para la deducibilidad de estas deudas no solo que exista una vinculación entre las mismas y los bienes situados en España que financian, es decir, que las deudas hayan servido para financiar la adquisición de estos bienes, sino que es necesario también que las deudas estén situadas o deban de cumplirse en territorio español, lo que se denomina, "principio de territorialidad o vinculación territorial de las deudas".

El recurrente sostiene que la interpretación correcta de la normativa solo exige la vinculación económica, que quedaría acreditada y sin necesidad de cumplir el requisito de territorialidad.

El artículo 9.Cuatro Ley IP establece que «en los supuestos de obligación real de contribuir, sólo serán deducibles las cargas y o hubieran de cumplirse en el mismo, así como las deudas por capitales invertidos en dichos bienes.» La deducibilidad de la deuda contraída al formalizar la adquisición debe estar «debidamente justificada». Esta expresión deriva del artículo 25.Uno, y remite al cumplimiento de los requisitos formales que el Derecho sustantivo español exige para la determinación de la fuerza probatoria ante terceros de los documentos, sean públicos o privados, según lo previsto en los artículos 1218 y 1227 del Código Civil.  En consecuencia, es deducible la deuda de los capitales invertidos para la adquisición del inmueble en tanto en cuanto se disponga de acreditación suficiente de su existencia y de su afectación a la adquisición del citado inmueble.

Operaciones financieras sucesivas que diluyen la trazabilidad de la deuda

En este supuesto de los hechos y conforme a los documentos aportados por el recurrente, se desprende que la afectación de las cantidades invertidas en la adquisición del inmueble ubicado en territorio español se diluye con las sucesivas operaciones financieras, sin que quede determinada la trazabilidad de la deuda y, menos, su vinculación con la adquisición del inmueble, mezclándose con otras deudas y con otros prestamos que están vinculados a acciones y valores y no al inmueble objeto del impuesto.

Según el recurrente el inmueble fue adquirido el 21 de febrero de 2007, momento en el que era residente fiscal en Holanda, aunque trasladó a finales de ese mismo año su domicilio y lugar de residencia fiscal a Meggen, Suiza. El citado inmueble se adquirió mediante escritura de compra por un precio de 10,1 millones de euros, siendo financiado con anterioridad con un pago a cuenta de 1 millón de euros realizado a la firma del contrato de arras el 12 de enero de 2007, mediante un crédito a tres meses otorgado por ING Suiza, dinero que se transfirió a la cuenta del Banco Popular del recurrente ese mismo día y con cargo al cual este efectuó el citado pago anticipado, como consta en la escritura de compra.

El recurrente y la sociedad De Raekt BV habían acordado la financiación del importe necesario para la compra mediante un préstamo hipotecario de 10,1 millones euros, que se llegó a firmar ante notario con fecha 6 de febrero de 2007 y constituir la hipoteca con fecha 21 de febrero de 2007. Sin embargo, este préstamo nunca se llegó a ejecutar, por lo que se negoció con ING Suiza la renovación del crédito a corto plazo facilitado y con ING Holanda la obtención de una financiación puente alternativa a corto plazo que permitiera al recurrente hacer frente al pago del resto del precio del inmueble de 9,1 millones en los plazos acordados en el contrato de arras.

Sin embargo, el importe pendiente de pago a la fecha de la escritura de compra lo financió el recurrente con un crédito en cuenta corriente por importe de hasta € 10,5 millones concedido por ING Holanda con fecha 13 de febrero de 2007, del que dispuso inicialmente un importe de 10.350.000 euros con fecha 15 de febrero, transfiriendo dicho importe a su cuenta en el Banco Popular.

Según el recurrente los citados créditos en cuenta corriente fueron refinanciados sistemáticamente por ING Suiza e ING NL hasta su refinanciación el 25 de abril de 2008 con cargo a un préstamo lombardo (con garantía constituida sobre una cartera de valores depositada en el banco prestamista) procedente de UBS Suiza. De este modo, el recurrente formalizó un contrato de crédito en cuenta corriente de hasta 26 CHF millones otorgado por ING Suiza, que fueron conjuntamente refinanciados a vencimiento el 20 de marzo de 2007 con un principal de 23.940.000 CHF. Este crédito, junto con los intereses que se iban devengando, fue refinanciado, sistemáticamente por ING Suiza hasta el 1 de febrero de 2008.

Para su comprensión, un préstamo lombardo es una financiación garantizada por activos financieros (acciones, fondos, bonos) que permite obtener liquidez sin vender la cartera de inversión. Ofrece tipos de interés bajos y flexibilidad, siendo ideal para inversores que necesitan efectivo inmediato sin alterar su estrategia a largo plazo.

El día 31 de enero de 2008 el recurrente dispuso de un préstamo hipotecario sobre su residencia Suiza otorgado por el Luzerner Kantonal Bank por importe de 20 millones CHF, que utilizó íntegramente para amortizar parcialmente el citado crédito de ING Suiza, que ascendía a un principal de 24.312.000 CHF más los intereses corridos desde la última renovación acaecida el 28 de septiembre de 2007. El día 25 de abril de 2008 el recurrente realizó una transferencia de 4.635.911,05 CHF desde su cuenta en UBS Suiza a su cuenta en ING Suiza con cargo a la cual se canceló definitivamente la financiación otorgada por esta última entidad incluidos los intereses. Por otra parte, el crédito ING Holanda en cuenta corriente del cual el recurrente había dispuesto 10,35 millones de euros vencía el día 31 de mayo de 2007. Sin embargo, este crédito se extendió a lo largo del ejercicio 2007 hasta su cancelación en el año 2008.

El recurrente contrató un Préstamo Lombardo UBS Suiza de 22 millones CHF el día 23 de abril de 2008 por un término de cinco años, garantizado mediante activos financieros De Raekt BV depositados en UBS Suiza cuyo importe fue depositado en una cuenta de su titularidad. El importe de este préstamo se utilizó para cancelar los créditos en cuenta corriente que el recurrente mantenía con ING Suiza e ING Holanda. Posteriormente, se contrajo otro Préstamo Lombardo con UBS Luxemburgo, cancelando el anterior.

Los recurrentes sostienen que al cierre de los ejercicios 2015 y 2016 mantienen viva la totalidad de la deuda y así lo hicieron constar en sus declaraciones del Impuesto sobre el Patrimonio de sendos ejercicios.

Sin embargo, la Audiencia Nacional observa que de la cadena de operaciones financieras descritas se desprende que la afectación de las cantidades invertidas en el inmueble objeto de tributación se ha diluido en el transcurso de los años, no cumpliendo el requisito de afectación previsto en el artículo 9.Cuatro Ley IP. 

Resulta relevante que el préstamo hipotecario inicialmente solicitado para la adquisición del inmueble no se llevó a cabo, puesto que se procedió a novar el crédito a corto plazo facilitado. Las cantidades invertidas en la cuenta corriente fueron destinadas no sólo a la adquisición del inmueble y, que, en todo caso, fueron canceladas en 2008. Recordemos que estamos hablando de las declaraciones del IP de los ejercicios 2015 y 2016. Los prestamos lombardos figuran vinculados a la cartera de valores del recurrente, pero no al inmueble como exige la normativa. A final del proceso consta la cancelación de los créditos en cuenta corriente, de los que una parte se invirtió en la vivienda, por lo que desaparece la afectación directa, y queda un préstamo del recurrente vinculado a una cartera de valores, que los recurrentes pretenden hacer valer como gasto deducible.

Territorialidad de la deuda frente a la prueba de afectación

La sentencia no entra en la cuestión relativa a la exigencia del principio de territorialidad de la deuda, es decir, si debe estar situada o debe cumplirse en territorio español, pero es importante destacar que el artículo 9.Cuatro Ley IP diferencia, por una parte, cargas y gravámenes que afecten a los bienes y derechos que radiquen en territorio español o puedan ejercitarse o hubieran de cumplirse en el mismo, y por otra, deudas por capitales invertidos en los indicados bienes.

A tal efecto, la resolución del TEAC de 27/06/2025, R.G. 00/06868/2024, aunque referida al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, concluye que, partiendo de la regla general sobre determinación de la base que este impuesto no establece diferencias entre la obligación real y la obligación personal, cualquier gasto o deuda que directamente pueda vincularse territorialmente a los bienes o derechos sujetos por obligación real deben ser admitidos. El legislador en este caso ha querido que, en el caso de las deudas deducibles por obligación real, debe cumplirse un requisito adicional -con respecto a aquellas que lo son por obligación personal- consistente en la vinculación directa de la misma con el bien sometido a tributación en España. La resolución del TEAC sí admitió la deducción, puesto que, aunque los adquirentes solicitaron un crédito puente para adquirir la vivienda a la espera de obtener el préstamo hipotecario, el mismo les fue concedido cinco meses después. Por tanto, sí se solicitó el préstamo hipotecario para pago del inmueble y debía entenderse que la deuda pendiente de pago del préstamo hipotecario es un gasto asociado al objeto de tributación y, por ello, deducible.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)