Las cargas previas asumidas en la adquisición de un inmueble en subasta pública no incrementan el valor de adquisición ni se consideran gastos inherentes a efectos del IRPF

Criterio de la DGT sobre la adquisición de inmuebles con cargas previas en subasta pública: el pago de deudas previas garantizadas con el inmueble no incrementa el valor de adquisición en el IRPF, al no considerarse gasto inherente a la compra. Su abono no genera automáticamente una pérdida patrimonial, sino un derecho de crédito frente al deudor, cuya eventual insolvencia solo podrá imputarse fiscalmente cuando concurran los supuestos legales de crédito incobrable previstos.

La contribuyente de la consulta V0467/26, de 27 de febrero de 2026, ha adquirido un inmueble en subasta pública con cargas previas y desea conocer el tratamiento fiscal de estas cargas, en particular, a efectos de integrarse o no en el valor de adquisición, así como su deducibilidad en caso de impago.

En contestación a si el pago de las deudas de un tercero cuyo pago garantizaba el inmueble adquirido puede formar parte del valor de adquisición de dicho inmueble, y teniendo en cuenta que el precio satisfecho para la adquisición del bien no conlleva la asunción de las referidas deudas como parte de dicho precio; se indica que la determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el art. 35 LIRPF.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, de acuerdo con el criterio establecido en consulta V0926-18 de 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el IIVTNU, siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente.

Por tanto, entre dichos gastos no se encontrará en ningún caso la amortización del crédito hipotecario que grava el inmueble transmitido al no corresponderse con actuaciones directamente relacionadas con la venta del inmueble, sin que tampoco pueda considerarse parte del valor de adquisición, ya que el precio satisfecho para la adquisición del bien no conlleva la asunción de las referidas deudas como parte de dicho precio, al no tratarse de un gasto o tributo inherente a la adquisición.

Asimismo, se pregunta si, para el caso de que el deudor principal se comprometiese a remunerarle dichas cargas previas y, con posterioridad incumpliese su obligación, este incumplimiento podría ser tratado fiscalmente como una pérdida. Se recuerda que la determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el art. 33 LIRPF.

Al no formar parte del precio satisfecho para la adquisición del bien el pago por la compradora de las deudas del propietario garantizadas con dicho bien, el pago por la contribuyente de dichas deudas, no constituyendo dicho pago una liberalidad, no constituye de forma automática una pérdida patrimonial, pues en principio aquel importe se configura como un derecho de crédito que la contribuyente tiene contra el deudor. El criterio que venía manteniendo la DGT es que sólo cuando ese derecho de crédito resultase judicialmente incobrable sería cuando tuviera sus efectos en la liquidación del IRPF, entendiéndose que sería en ese momento y período impositivo cuando se produciría una variación en el valor del patrimonio del contribuyente por el importe no cobrado.

A este respecto, procede señalar que el carácter de incobrable por resolución judicial se venía entendiendo referido en el ámbito de un concurso de acreedores a las resoluciones judiciales firmes dictadas dentro del procedimiento concursal que determinaran de alguna forma la imposibilidad de cobro. A partir de 1 de enero de 2015, se introduce en la normativa del Impuesto una regla especial de imputación temporal para estos supuestos de créditos no cobrados. Así, la letra k) del art. 14.2 LIRPF determina que las pérdidas patrimoniales derivadas de créditos vencidos y no cobrados podrán imputarse al período impositivo en que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

• Que adquiera eficacia una quita establecida en un acuerdo de refinanciación judicialmente homologable a los que se refiere el art. 71 bis y la disposición adicional cuarta de la Ley Concursal, o en un acuerdo extrajudicial de pagos a los cuales se refiere el Título X de esa misma Ley
• Que, encontrándose el deudor en situación de concurso, adquiera eficacia el convenio en el que se acuerde una quita en el importe del crédito conforme a lo dispuesto en el art. 133 de la Ley Concursal, en cuyo caso la pérdida se computará por la cuantía de la quita. En otro caso, que concluya el procedimiento concursal sin que se hubiera satisfecho el crédito salvo cuando se acuerde la conclusión del concurso por las causas a las que se refieren los apartados 1.º, 4.º y 5.º del art. 176 de la Ley Concursal.
• Que se cumpla el plazo de un año desde el inicio del procedimiento judicial distinto de los de concurso que tenga por objeto la ejecución del crédito sin que este haya sido satisfecho.

Si el crédito fuera cobrado con posterioridad al cómputo de la pérdida patrimonial a la que se refiere esta letra k), se imputará una ganancia patrimonial por el importe cobrado en el período impositivo en que se produzca dicho cobro.

La pérdida patrimonial que, en su caso, se produjera deberá integrarse en la base imponible general del Impuesto, al no ponerse de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, de acuerdo con lo dispuesto en los arts. 45, 46 y 48 LIRPF.