Aplicación del régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual cuando las cantidades invertidas en la nueva vivienda antes del 1 de enero de 2013 no superan las invertidas en la anterior

Las cantidades por las que podía practicar deducción la recurrente en 2012 con motivo en la adquisición de su nueva vivienda habitual eran inferiores a las cantidades invertidas sobre las que se dedujo con motivo de la adquisición de la anterior vivienda habitual, por lo que al ser imposible practicar deducción por adquisición de vivienda habitual en el ejercicio 2012, resulta de aplicación la excepción prevista en las disposiciones transitorias 18 de la Ley IRPF y 12 del Reglamento del Impuesto

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, núm. 55/2026, de 4 de febrero de 2026, rec. núm. 515/2023, trata de determinar la procedencia de la deducción por las cantidades invertidas por la actora en la vivienda habitual conforme a la D.T. 18.ª de la Ley 35/2006 (Ley IRPF), que la AEAT le niega porque no había practicado deducción en un período impositivo devengado con anterioridad a 1 de enero de 2013, porque las cantidades invertidas en la misma para su adquisición no superaban las invertidas en la anterior vivienda ocupada como habitual por las que se aplicó la deducción.

En este caso, consta escritura de compraventa de la que fuera la primera vivienda habitual por la interesada y su cónyuge de fecha 14/02/1989 por un precio de compra de 7.359.866 pesetas más los gastos correspondientes. Se aporta contrato de póliza del préstamo de fecha 21/09/1988 por importe de 5.000.000 de pesetas, en la que figuran los dos cónyuges, con un cuadro de amortización de 216 cuotas mensuales de capital e intereses progresivas, siendo el primer vencimiento el 20/10/1988 y el último el 20/09/2006.

Con fecha 01/12/2012 se procede a otorgar la escritura de compra de la nueva vivienda por la que pretende aplicarse la deducción por inversión en vivienda habitual, con un importe de adquisición de 485.000 euros. La recurrente manifiesta que en el año 2012 se pagaron por ella y su marido 35.000 euros correspondientes al contrato de arras (20.000 euros) de fecha 02/11/2012 y mediante cargo en cuenta corriente a nombre de del matrimonio (15.000 euros). Se aporta justificante de transferencia y contrato privado de arras. El resto de las cantidades se satisfacen a través de dos préstamos por importe total de 450.000 euros.

Aduce la recurrente que en el año 2012 los únicos importes sobre los que podía practicar la deducción eran la mitad de 20.000 euros y la mitad de 15.000 euros, cantidad claramente inferior al total expuesto en el apartado de adquisición de vivienda habitual anterior, y por tanto imposible de practicar ninguna deducción por adquisición de vivienda habitual en el ejercicio 2012, aplicando el cumplimiento de la D.T. 18.ª Ley IRPF.

Sin embargo, la liquidación recurrida recoge que las cantidades correspondientes a la interesada satisfechas en el ejercicio 2012 ascienden a 703,76€, porque no se ha acreditado que el pago del impuesto se haya efectuado en el año 2012, ya que disponían desde la fecha del otorgamiento de la venta en escritura pública (01/12/2012) de 30 días hábiles para la presentación y liquidación de ITP. Tampoco constaría aportada la escritura de venta del inmueble por el que manifiesta se dedujo inicialmente, dado que el mismo no aparece entre los inmuebles incluidos en su declaración y pudo haber sido enajenado con anterioridad a la conclusión de la póliza del préstamo aportado.

Sobre esta cuestión, la sentencia del Tribunal Supremo, de 4 diciembre de 2023, rec. núm. 6555/2022, cuya doctrina jurisprudencial ha sido ratificada por la de 15 de enero de 2024, rec. núm. 6551/2022, ha declarado que para poder aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del año 2013 se exige que el contribuyente haya adquirido su vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012 y que se haya deducido, de forma efectiva, cantidades por ese concepto con anterioridad a dicho ejercicio. No obstante, cabe aplicar dicha deducción en el supuesto de que la falta de aplicación derive de sobrepasar la inversión realizada en otra vivienda habitual, correspondiendo a la Sala de instancia valorar la interpretación del contribuyente sobre el cálculo de la inversión efectuada en la anterior vivienda habitual y su incidencia en la excepción al requisito del ejercicio efectivo del derecho a la deducción en los ejercicios anteriores a 2013, a fin de determinar, si la interpretación realizada resulta razonable atendiendo a las circunstancias concurrentes.

En el caso, tal como se establece en la resolución recurrida, la determinación del volumen de inversión en la nueva vivienda habitual a partir del cual se puede practicar la deducción por adquisición estará en función de las bases de deducción disfrutadas en la adquisición de anteriores viviendas habituales. De modo que, sólo cuando la inversión en la nueva vivienda supere tal importe, podrá practicar deducción por inversión en esta nueva vivienda habitual.

La recurrente ha acreditado los dos hechos en que la resolución recurrida del TEARM, fundamenta la desestimación de la reclamación económico administrativa, a saber: haber adquirido la vivienda habitual con anterioridad al 1 de enero de 2013, adjuntando a la demanda escritura pública de compra de 11/12/2012 y liquidado el ITPO en la Administración Tributaria Autonómica en fecha 09/01/2013. Y la venta de vivienda habitual anterior escriturada con fecha 23/12/2015.

En consecuencia, las cantidades por las que podía practicar deducción la recurrente en 2012 con motivo en la adquisición de su nueva vivienda habitual, eran claramente inferiores a las cantidades invertidas sobre las que se dedujo con motivo de la adquisición de la anterior vivienda habitual, según el propio cálculo efectuado en las resoluciones administrativas recurridas. Por ello, siendo imposible practicar deducción por adquisición de vivienda habitual en el ejercicio 2012, resultade aplicación la excepción prevista en las disposiciones transitorias 18 de la Ley IRPF y 12 del Reglamento del Impuesto.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)