Modificación de contratos de arrendamiento de vivienda en zonas tensionadas con el objetivo de aplicación de reducciones en IRPF
Para que resulte de aplicación la reducción prevista para los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda se deberá suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, en el que la renta inicial se rebaje en más de un 5 por ciento, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior y situándose esta en una zona de mercado residencial tensionando. No obstante, no será de aplicación dicha reducción si solo se produce la modificación del contrato en lo relativo a la renta manteniendo la vigencia para todo lo demás, ya que, no se considera un “nuevo contrato de arrendamiento”.
La Dirección General de Tributos en su contestación a la consulta V2445-25, de 11 de diciembre de 2025, resuelve la duda de un contribuyente sobre la aplicación de las reducciones previstas en el art. 23.2 LIRPF, previstas para los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda.
El contribuyente de la consulta es propietario de una vivienda arrendada a personas físicas, vivienda que radica en una zona declarada como tensionada posteriormente a la fecha de la firma del contrato. Una vez declarada como tensionada propone firmar una modificación al contrato originario para que con motivo del transcurso de un año se rebaje la renta tras actualizarse con el IPC en más de un cinco por ciento. Se pregunta si puede aplicar con dicha rebaja la reducción del noventa por ciento del art. 23.2 de la LIRPF.
Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se va a realizar como actividad económica, los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Respecto de la reducción objeto de consulta, su regulación señala ciertos requisitos que deben cumplirse en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.
En ningún caso resultarán de aplicación respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.
Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del art. 17 de la LAU. Las zonas de mercado residencial tensionado a las que podrá resultar de aplicación la reducción serán las recogidas en la resolución que apruebe el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda urbana.
En el caso planteado, debe señalarse que, para que resulte de aplicación la citada reducción deberá suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda en el que la renta inicial se rebaje en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior y que la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionando.
No obstante, al realizar una modificación del contrato originario en lo relativo a la renta manteniendo la vigencia del contrato originario para todo lo demás, no se puede hablar de la existencia de un “nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma vivienda” por lo que no procede la aplicación de la reducción del noventa por ciento del art. 23.2 de la LIRPF.