Tratamiento en el IS del arrendamiento operativo de un inmueble ante las dificultades de venta
Si por las circunstancias del mercado una entidad opta por ofrecer en arrendamiento operativo unos inmuebles, podrá amortizar contablemente el valor de la construcción de los diferentes inmuebles de manera sistemática y racional en función de su vida útil, pero al carecer de local y persona contratada en la actividad del arrendamiento los inmuebles arrendados se considerarán no afectos a una actividad económica, a efectos de determinar si estamos ante una sociedad profesional.
La DGT, en su consulta de 29 de junio 2018 analiza las consecuencias en el IS de que una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria y que ha construido para su venta una edificación destinada principalmente a viviendas, por las circunstancias del mercado, ante la imposibilidad de realizar dicha venta, opte por el ofrecimiento de los inmuebles a través de contratos de arrendamiento con opción de compra manteniendo, sin embargo, la intención de venta, no su arrendamiento permanente o prolongado en el tiempo.
Conforme a la Resolución del ICAC de 1 de marzo de 2013, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, reclasificará los inmuebles arrendados y en expectativa de alquiler con opción de compra de existencias a inversiones inmobiliarias, por ser objeto de arrendamiento operativo.
La entidad amortizará contablemente el valor de la construcción de los diferentes inmuebles de manera sistemática y racional en función de su vida útil, atendiendo a la depreciación que normalmente sufran por su funcionamiento, uso y disfrute. De conformidad con la normativa contable aplicable, los inmuebles destinados a la venta tendrán la condición de existencias, y los inmuebles destinados al arrendamiento, calificado como operativo, tendrán la consideración de inversiones inmobiliarias.
Los gastos del ejercicio en los que incurrirá la entidad en el desarrollo de su actividad o actividades en relación con los inmuebles destinados a la venta y los inmuebles destinados al arrendamiento, aunque dentro del ejercicio existan períodos de tiempo en los que los inmuebles estén en expectativa de venta, en expectativa de arrendamiento, o períodos de tiempo en los que los inmuebles no estén efectivamente arrendados, como pueden ser los de gastos de comunidad, IBI, o posibles reparaciones, tendrán la consideración de gastos fiscalmente deducibles en el período impositivo de que se trate, a efectos del IS, siempre que cumplan las condiciones legalmente establecidas, en los términos de inscripción contable, imputación con arreglo a devengo, y justificación documental.
En lo que se refiere al gasto contable por amortización de los inmuebles calificados como inversiones inmobiliarias, el mismo sería fiscalmente deducible, igualmente aunque dentro del período impositivo existan períodos de tiempo en los que los inmuebles estén en expectativa de arrendamiento, o no estén efectivamente arrendados.
Al reclasificar los inmuebles arrendados y en expectativa de alquiler con opción de compra de existencias a inversiones inmobiliarias, por ser objeto de arrendamiento operativo, la entidad desarrollará, junto a la actividad de promoción inmobiliaria la actividad de arrendamiento de inmuebles, pero como no tiene ninguna persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, la actividad de arrendamiento de inmuebles que realiza no tendrá, en base a la información facilitada, la consideración de actividad económica y los inmuebles arrendados se considerarán no afectos a una actividad económica, a efectos de determinar si estamos ante una sociedad profesional.