La Audiencia Nacional establece que la transmisión de parcelas está sujeta al IVA al actuar la transmitente como empresario mediante intervenciones activas en derechos urbanísticos

La Audiencia Nacional concluye que la transmisión de unas parcelas de terreno está sujeta al IVA al apreciar que la entidad transmitente actuó como empresario a efectos del impuesto, al haber intervenido activamente en el proceso de obtención y valorización de los derechos urbanísticos del suelo mediante actuaciones como la participación en un procedimiento judicial de reclasificación urbanística, la suscripción de un convenio urbanístico y las operaciones necesarias para su transmisión, lo que excede de la mera gestión pasiva del patrimonio y revela la existencia de una actividad económica.

La Audiencia Nacional, en su sentencia de 11 de febrero de 2026, recaída en el recurso n.º 148/2022, analiza la tributación en el IVA de la transmisión de unas parcelas de terreno y, en particular, si la entidad transmitente ostentaba la condición de empresario o profesional a efectos del impuesto. La Sala concluye que la intervención activa del transmitente en el proceso de obtención de derechos urbanísticos, mediante su participación en un procedimiento judicial de reclasificación del suelo como urbano consolidado y la posterior suscripción de un convenio urbanístico, constituye una actuación que excede de la mera gestión pasiva del patrimonio y revela una actividad económica, por lo que la operación debe considerarse sujeta al IVA y no al ITP y AJD.

La sentencia analiza la tributación de la compraventa de determinadas parcelas de terreno a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, centrando la controversia en determinar si la entidad transmitente ostentaba la condición de empresario o profesional a efectos del impuesto, lo que determinaría la sujeción de la operación al IVA, o si, por el contrario, la transmisión debía considerarse no sujeta a dicho tributo y, en consecuencia, sometida al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La Inspección regularizó la situación tributaria minorando las cuotas de IVA declaradas como deducibles por la adquirente al considerar que las cuotas soportadas en la adquisición de las parcelas habían sido indebidamente repercutidas, al entender que la entidad transmitente no tenía la condición de empresario o profesional y que, por tanto, la operación constituía una entrega de bienes no sujeta al IVA, con la consiguiente improcedencia de la deducción conforme al artículo 94.3 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El tribunal parte de que, conforme a los artículos 4 y 5 de la Ley del IVA, las entregas de bienes realizadas por sociedades mercantiles se presumen efectuadas en el desarrollo de una actividad empresarial, presunción que solo puede destruirse mediante prueba en contrario. En el caso examinado, la Administración había tratado de desvirtuar dicha presunción alegando la inactividad prolongada de la sociedad transmitente, la ausencia de alta en el IAE, la inexistencia de obras materiales de urbanización y la falta de estructura organizativa o de medios materiales y humanos afectos a una actividad económica.

La Sala recuerda que la sujeción al IVA de la transmisión de terrenos exige la concurrencia de dos requisitos: un requisito subjetivo, consistente en que el transmitente tenga la condición de empresario o profesional a efectos del impuesto, y un requisito objetivo, consistente en que el terreno transmitido no se encuentre comprendido en la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del IVA, exención que no alcanza a los terrenos edificables ni en curso de urbanización.

En cuanto al requisito objetivo, el tribunal considera acreditado que las parcelas tenían la condición de terrenos urbanizados o en curso de urbanización en el momento de su adquisición por la entidad compradora, lo que permite encuadrarlas en la excepción a la exención prevista en el artículo 20.Uno.20º de la Ley del IVA, pues constaba en la escritura que la situación urbanística era la de suelo urbano y se incorporaba certificación municipal relativa al convenio urbanístico suscrito.

Respecto del requisito subjetivo, la Sala analiza si la entidad transmitente actuaba como empresario o profesional en el momento de la transmisión. A estos efectos, recuerda que el mero ejercicio del derecho de propiedad no constituye por sí mismo una actividad económica, pero que existe actividad económica cuando el titular del bien realiza actuaciones activas orientadas a la obtención de ingresos en el tráfico inmobiliario, asumiendo el riesgo propio de la operación y actuando de forma comparable a un operador del sector.

En el caso concreto, aunque la entidad transmitente no hubiera ejecutado obras materiales de urbanización ni desarrollado una actividad urbanizadora propiamente dicha, la Sala aprecia que intervino activamente en el proceso de obtención de los derechos urbanísticos de las parcelas, participando en el procedimiento judicial que culminó con el reconocimiento del suelo como urbano consolidado, en la posterior ejecución de la sentencia mediante la suscripción de un convenio urbanístico y en las actuaciones necesarias para la segregación, agrupación y formalización de la transmisión de las parcelas. Tales actuaciones, dirigidas a la puesta en valor del activo inmobiliario y a facilitar su explotación o transmisión, exceden de la mera gestión pasiva del patrimonio y constituyen una actividad económica a efectos del IVA.

A la luz de la jurisprudencia del TJUE, la Sala señala que existe actividad económica cuando el titular del terreno realiza gestiones activas de comercialización o valorización del inmueble mediante actuaciones comparables a las de un operador profesional del sector inmobiliario, tales como la división de la propiedad en parcelas, la modificación de la clasificación urbanística del suelo, la obtención de autorizaciones administrativas o la preparación de los documentos necesarios para la formalización de las escrituras de compraventa.

En consecuencia, la Sala concluye que la intervención activa de la entidad transmitente en el proceso judicial de reclasificación del suelo revela un comportamiento equiparable al de un operador económico del sector inmobiliario, por lo que debe reconocerse que actuaba como empresario a efectos del IVA. De este modo, al concurrir tanto el requisito subjetivo como el objetivo exigidos por la normativa del impuesto, la operación de compraventa de las parcelas debe considerarse sujeta al IVA y no al ITP y AJD, procediendo por ello la estimación del recurso y la anulación de la resolución impugnada.