La ausencia de local y empleado no impide considerar una actividad económica de arrendamiento a efectos de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios en el IS
La existencia de una actividad económica de arrendamiento de inmuebles no puede negarse atendiendo exclusivamente a su reducida dimensión o a la ausencia de los requisitos de local y empleado del art. 27.2 de la LIRPF, cuando el conjunto de las circunstancias acredita una efectiva ordenación de medios para intervenir en el mercado.
La Audiencia Nacional, en su sentencia n.º 618/2026, de 29 de junio de 2026, con n.º de recurso 1766/2021, analiza la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades y su incidencia en la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios. La Sala concluye que la existencia de una actividad económica no puede descartarse exclusivamente por la reducida dimensión de la actividad ni por el incumplimiento de los requisitos formales previstos en el art. 27.2 de la LIRPF.
La controversia tiene su origen en una regularización tributaria en la que la Administración rechazó la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios, al considerar que el inmueble transmitido no se encontraba afecto a una verdadera actividad económica de arrendamiento.
La Inspección entendió que la actividad desarrollada constituía, en realidad, una mera percepción pasiva de rentas derivadas del arrendamiento, al considerar que la reducida dimensión de la actividad no justificaba la existencia de una organización empresarial de medios personales y materiales.
Para alcanzar esta conclusión, la Administración tomó en consideración, entre otros elementos, que determinados inmuebles no estaban arrendados, que la actividad presentaba una reducida carga de trabajo y que no concurrían los requisitos contemplados en el art. 27.2 de la LIRPF, relativos a disponer de un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad y de una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
La cuestión fue revisada en vía económico-administrativa, manteniéndose la regularización. Frente a esta decisión se interpuso recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional, solicitando la anulación de la resolución del TEAC y de las liquidaciones de las que traía causa.
La recurrente defendía que sí desarrollaba una verdadera actividad económica de arrendamiento de inmuebles, y que los elementos patrimoniales transmitidos se encontraban afectos a dicha actividad, por lo que se cumplían los requisitos necesarios para aplicar la deducción por reinversión.
La Administración, por el contrario, sostenía que no existía una organización suficiente de medios personales y materiales para poder considerar que el arrendamiento constituía una actividad económica, atendiendo especialmente a la dimensión de la actividad y a las circunstancias relacionadas con los medios empleados para su gestión.
La Audiencia Nacional estima el recurso y considera que la conclusión alcanzada por la Inspección no se ajustaba a Derecho.
La Sala parte del concepto de actividad económica como ordenación de medios personales y materiales con la finalidad de intervenir en el mercado de bienes y servicios. Para interpretar este concepto, acude también, con finalidad interpretativa, al art. 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aunque reconoce que dicha norma no resultaba temporalmente aplicable al supuesto analizado.
En este punto, la sentencia realiza una precisión especialmente relevante: no pueden trasladarse automáticamente al Impuesto sobre Sociedades los requisitos establecidos en el IRPF para determinar la existencia de una actividad económica cuando no exista una habilitación normativa para ello.
La Sala cita expresamente la doctrina del Tribunal Supremo, conforme a la cual no cabe hacer extensivo al Impuesto sobre Sociedades el concepto de actividad económica previsto en el IRPF en aquellos aspectos en los que no exista una habilitación expresa.
Por ello, la Audiencia Nacional considera que los requisitos del art. 27.2 de la LIRPF, relativos al local y a la persona empleada, pueden actuar como elementos indiciarios, pero no son determinantes por sí mismos para concluir que existe o no una actividad económica de arrendamiento de inmuebles.
La existencia de actividad económica debe valorarse, por tanto, a partir del conjunto de la prueba y de las circunstancias concretas del caso, y no mediante la aplicación automática de aquellos requisitos formales.
A partir de esta premisa, la Sala analiza los hechos acreditados en el procedimiento.
Constaba la existencia de inmuebles arrendados y contratos de arrendamiento vigentes, debidamente documentados y registrados, así como las correspondientes fianzas. También se habían aportado facturas y recibos derivados de los arrendamientos y justificantes bancarios de los cobros.
La sentencia considera igualmente relevante que la actividad desarrollada era más amplia de la que había tomado en consideración la Inspección. La prueba aportada permitía constatar la existencia de un número mayor de inmuebles objeto de arrendamiento, incluyendo pisos, locales, plazas de aparcamiento y trasteros.
La Sala cuestiona especialmente que la Administración utilizara como argumento determinante la reducida dimensión de la actividad.
En concreto, la Inspección había considerado que el número de inmuebles arrendados, la localización de algunos de ellos y el nivel de rentas obtenido no generaban una carga de trabajo suficiente para justificar una organización empresarial de medios personales y materiales.
Sin embargo, la Audiencia Nacional considera que esta conclusión no estaba suficientemente justificada. La Administración no había establecido qué carga de trabajo debe existir para que pueda hablarse de una organización empresarial, ni qué nivel de actividad resulta necesario para integrar el concepto de actividad económica.
La Sala rechaza, por tanto, que pueda determinarse la existencia de una actividad económica exclusivamente en función de su dimensión, rentabilidad o volumen de operaciones.
Tampoco considera determinante que los medios utilizados para desarrollar la actividad de arrendamiento pudieran estar vinculados o compartidos con otra actividad desarrollada por la entidad. La sentencia parte de la realidad de la ordenación de medios y de las circunstancias efectivamente acreditadas, sin considerar que la utilización compartida de determinados recursos excluya por sí misma la existencia de actividad económica.
La Audiencia Nacional concluye así que la Administración había realizado una valoración insuficiente de la actividad desarrollada y que no podía calificarse como una mera percepción pasiva de rentas.
La existencia de contratos de arrendamiento, la continuidad de la actividad, la gestión de los inmuebles y el conjunto de elementos probatorios aportados permiten apreciar, a juicio de la Sala, una verdadera actividad económica de arrendamiento de inmuebles.
Esta conclusión resulta determinante para la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios, ya que el inmueble transmitido podía considerarse afecto a una actividad económica y, por tanto, cumplía el requisito de afectación exigido por el art. 42 del TRLIS.
La misma conclusión alcanza a los elementos patrimoniales adquiridos mediante la reinversión, respecto de los cuales la Administración había negado también su afectación a una actividad económica de arrendamiento. Al considerar acreditada la existencia de dicha actividad, la Sala entiende que tampoco podía rechazarse su afectación por las razones invocadas en la regularización.
La sentencia aborda, además, la cuestión relativa a los intereses derivados de la expropiación y concluye, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que los intereses expropiatorios previstos en la Ley de Expropiación Forzosa son aptos para integrar el beneficio fiscal susceptible de acogerse al régimen de reinversión.
La estimación de esta pretensión hace innecesario que la Sala entre a analizar el resto de los motivos de impugnación planteados, así como los restantes elementos de las regularizaciones, al depender su tratamiento de la cuestión principal relativa a la existencia de una actividad económica de arrendamiento.
En consecuencia, la Audiencia Nacional estima el recurso contencioso-administrativo y anula la resolución del TEAC y las resoluciones de las que trae causa, al considerar que no se ajustaban a Derecho.
La sentencia refuerza, en definitiva, que la existencia de una actividad económica de arrendamiento no puede determinarse de manera automática por la concurrencia o ausencia de los requisitos formales previstos en el art. 27.2 de la LIRPF, ni puede descartarse únicamente por la reducida dimensión de la actividad. Lo relevante es analizar el conjunto de las circunstancias acreditadas y la efectiva ordenación de medios personales y materiales para intervenir en el mercado, especialmente cuando de ello depende la aplicación de beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sociedades.