EL TS se pronuncia sobre el porcentaje de amortización de un inmueble a efectos de determinar el valor de adquisición de inmueble en el IRPF
El TS fija como doctrina que si el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del art. 35 Ley IRPF.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 19 de noviembre de 2025, recaída en el recurso n.º 7361/2023 establece que si el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del art. 35 Ley IRPF.
Considera el Tribunal que la interpretación de la Administración impide, sin más razones, la posibilidad de que sea aplicada la amortización mínimaprevista para la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales, cuando legal y reglamentariamente sí ha sido contemplada para esta categoría de renta, aunque de manera incompleta por la falta de mayores indicaciones para hallarla. Una de las principales razones por las que la Administración tributaria no admitió el criterio seguido por la recurrente para determinar el importe de la amortización mínima, fue porque no llevó a cabo actividades económicas cuando el inmueble estuvo alquilado y los rendimientos percibidos fueron calificados como del capital inmobiliario, argumento que no resulta válido.
La contribuyente, según se recoge por la Oficina Gestora, consigna en sus declaraciones del IRPF desde el ejercicio 2002 hasta el ejercicio objeto de la venta, los rendimientos percibidos de la nave industrial como de capital inmobiliario. La sentencia que se recurre, ante la inexistencia de una tabla de amortización en los supuestos en que la amortización a tener en cuenta es la correspondiente a los inmuebles que han estado arrendados y que han generado rendimientos de capital mobiliario, no resulta posible optar por el criterio del período máximo de amortización (68 años) a que se refiere el art. 40 Rgto IRPF. Por ello, al no resultar aplicable ninguna tabla, habrá de aplicarse el porcentaje fijo del 3%, según lo establecido en la Ley y en el Reglamento del IRPF. Tales rendimientos no se consideraron en ningún momento como rendimientos de actividad económica, al no concurrir los requisitos establecidos en el art. 27 Ley IRPF. El problema que nos ocupa se centra en la determinación del cálculo de una ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un bien inmueble arrendado por un sujeto pasivo del IRPF, que no ejerce actividades económicas ni profesionales, y por lo tanto no se trata de un inmueble afecto.
El obligado tributario, durante el arrendamiento del inmueble enajenado y a los efectos del cálculo de la amortización aplicó la Orden de 27 de marzo de 1998 para calcular la amortización mínima para reducir su valor de adquisición cuando procedió a la posterior venta del inmueble en el ejercicio 2018. La Administración tributaria denegó a la contribuyente la posibilidad de la aplicación de la Orden de 1998, porque no llevó a cabo actividades económicas, y lo percibido por el alquiler del inmueble fue calificado como rendimientos del capital inmobiliario. Por lo tanto, independientemente del importe que como amortización pudiera haber operado como gasto, debió reducir del valor de adquisición del inmueble enajenado el 3% por el tiempo que estuvo cedido o en alquilado.
El Tribunal Supremo sin discrepar sobre el origen de los rendimientos generados por el inmueble por el tiempo que permaneció alquilado, no compare el criterio para calcular la amortización para determinar la eventual ganancia o pérdida patrimonial cuando fue enajenado.