STS: La resolución sobrevenida de un contrato de permuta deja sin efecto ex tunc el contrato y todas las obligaciones jurídicas así como la eventual alteración patrimonial que pudo dar lugar a una ganancia patrimonial en el IRPF

El Tribunal Supremo afirma que cuando una resolución contractual tiene lugar por mor del art. 1124 CC, sus efectos son ex tunc, es decir, como si nunca hubiera existido el contrato y como si nada hubiera ocurrido. Sus consecuencias son equiparable a los de una condición resolutoria expresamente pactada por las partes que también genera efectos ex tunc, privando de validez al contrato desde su momento inicial en se celebró. De este modo, ninguna de las obligaciones pactadas, sus efectos y, en nuestro caso, las transmisiones patrimoniales que implicaban tuvieron lugar ni produjeron efecto alguno en el IRPF en el caso de la resolución sobrevenida de un contrato de permuta.

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 27 de octubre de 2025, recaida en el recurso n.º 6715/2023 establece como doctrina que la resolución sobrevenida de un contrato de permuta, por el mutuo acuerdo de las partes contratantes aplicando el art.1124 del CC, deja sin efecto todas y cada una de las obligaciones jurídicas en su momento pactadas, determina la ineficacia del contrato y tiene efectos ex tunc, por lo que también deja sin efecto la eventual alteración patrimonial que en su momento pudo dar lugar a una ganancia patrimonial del art. 33.1 Ley IRPF.

La Sala no comparte la interpretación que se hizo de la alteración patrimonial determinante de una ganancia o pérdida patrimonial del art. 33.1 Ley IRPF, y sostiene que cuando una resolución contractual tiene lugar por mor del art. 1124 CC, sus efectos son ex tunc, es decir, como si nunca hubiera existido el contrato y como si nada hubiera ocurrido. Por lo tanto, implica que ninguna de las obligaciones pactadas, sus efectos y, en nuestro caso, las transmisiones patrimoniales que implicaban tuvieron lugar ni produjeron efecto alguno en el IRPF.

El Tribunal analiza si como consecuencia de la rescisión o resolución de mutuo acuerdo en 2016 de las prestaciones pactadas y derivadas del contrato de permuta de 2009, se produce una segunda transmisión patrimonial y, por lo tanto, si estamos ante dos actos traslativos con sendas alteraciones patrimoniales generadoras ambas de ganancias patrimoniales gravables. La duplicidad de actos traslativos fue el criterio que presidió la regularización la Administración tributaria, refrendado por la sentencia impugnada. El contrato de permuta celebrado el 9 de enero de 2009, sí ocasionó una ganancia patrimonial al margen de la efectiva entrega de la contraparte, conforme a lo previsto en el art.33.1 Ley IRPF, en la medida que tuvieron lugar unas «variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél». Los solares salieron de la propiedad de la recurrente a cambio de los futuros inmuebles pendientes de construcción, y generó un derecho de crédito frente al adquirente del suelo que se materializaría con la recepción, en un futuro, de los inmuebles construidos. El problema surgió cuando, como consecuencia del incumplimiento por parte de quien estaba obligado las construcciones, se acordó la resolución del contrato de permuta por aplicación del art.1124 CC. Tanto la Administración tributaria como la sentencia, consideran que estamos ante dos alteraciones patrimoniales desencadenantes de sendas ganancias patrimoniales: (i) primera con el contrato de permuta que supuso la transmisión de los solares a la constructora a cambio del derecho de crédito por entrega futura de inmuebles; (ii) la segunda, cuando el suelo volvió a la propietaria originaria con la extinción del derecho de crédito que tenía frente a la constructora, por el acuerdo de los dos partes haciendo uso de la previsión del art. 1124 CC. Ambas, Administración y Sala de instancia, dejan entrever que la solución habría sido otra si la resolución del contrato de permuta hubiera sido consecuencia del cumplimiento de una condición resolutoria del art. 1113 CC, expresamente prevista en el contrato inicial, como al parecer ocurrió con otros transmitentes de suelo a esa misma constructora.

La Sala no comparte la interpretación que se hizo de la alteración patrimonial determinante de una ganancia o pérdida patrimonial del art. 33.1 Ley IRPF, cuando a ambas partes, a raíz de los incumplimientos de quien debió entregar los inmuebles construidos vía art.1124 CC, decidieron resolver el inicial contrato de permuta, ya que difiere de la interpretación ofrecida por la STS de 19 de mayo de 2008, recurso n.º 1008/2001, y así sostiene que cuando una resolución contractual tiene lugar por mor del art. 1124 CC, sus efectos son ex tunc, es decir, como si nunca hubiera existido el contrato y como si nada hubiera ocurrido. Por lo tanto, no es que estemos ante una segunda alteración patrimonial como consecuencia de la voluntad de las partes de dejar sin efecto la inicial permuta y las obligaciones que conllevaba, es que ni tan siquiera tuvo lugar la primera alteración patrimonial generadora de la eventual ganancia, al carecer de todo efecto jurídico el contrato inicial celebrado en 2009. Los efectos ex tunc de la exceptio non adimpleti contractus del art. 1124 CC, implica la resolución del contrato en su momento celebrado por las partes ante el incumplimiento de las obligaciones reciprocas y sinalagmáticas, y equivale a su inexistencia. Sus consecuencias son equiparable a los de una condición resolutoria expresamente pactada por las partes que también genera efectos ex tunc, privando de validez al contrato desde su momento inicial en se celebró. De este modo, ninguna de las obligaciones pactadas, sus efectos y, en nuestro caso, las transmisiones patrimoniales que implicaban tuvieron lugar ni produjeron efecto alguno en el IRPF.