STS: no está sujeto a ITP y AJD la escritura del contrato anulado al no concurrir el consentimiento de los interesados, debido a la insuficiente representación de los menores por su madre en el arrendamiento de inmueble por veinte años
Lo verdaderamente importante es que existiendo dos comuneros propietarios del inmueble que son menores de edad, la representación alegada por la madre de dichos menores como titular de la patria potestad no abarcaría actos de disposición a los cuales se puede asimilar un arrendamiento de inmueble por plazo tan largo. No existe contrato, al no concurrir uno de los elementos esenciales que deben concurrir para que exista, que es el consentimiento de los interesados y, por lo tanto, no puede acceder al Registro, existiendo así un vicio invalidante del documento notarial y por tanto no se ha producido el hecho imponible del ITP y AJD.
El Tribunal Supremo en su sentencia de 27 de mayo de 2025, recurso n.º 4648/2023, estima no existe contrato, al no concurrir uno de los elementos esenciales que deben concurrir para que exista, que es el consentimiento de los interesados y, por lo tanto, no puede acceder al Registro, existiendo así un vicio invalidante del documento notarial y por tanto no se ha producido el hecho imponible del ITP y AJD. El TS, en su actual doctrina, es que los negocios dispositivos de los menores de edad, celebrados sin autorización judicial, son inválidos hasta su ratificación, y afectados por anulabilidad, por ser necesario proteger los intereses del menor, lo que comporta aceptar el régimen de anulabilidad. Atendiendo al interés prevalente y prioritario de los menores de edad, no debe considerarse inscribible -ni en abstracto ni en concreto-, un título notarial que contiene un contrato de arrendamiento, acto dispositivo, en el que falta el consentimiento integrado jurídicamente de los menores.
No solo existe un problema de consentimiento esencial del contrato de arrendamiento y, para elevarlo a público, es que hay algo más: no hay, desde luego, escritura pública cuyo otorgamiento, si recae sobre cosa valuable y cuyo objeto puede acceder al Registro, cae en el ámbito del art. 31.2 TR Ley ITP y AJD. Siendo ello así, no se habría producido el hecho imponible
La administración autonómica considera que el art. 31.2 TR Ley ITP y AJD tal como ha sido interpretado, debe entenderse en el sentido de que es suficiente con que un documento -o título jurídico, si se quiere- sea susceptible de inscripción en un registro público de los mencionados en el precepto para que se produzca el hecho imponible, se haya inscrito o no efectivamente. Es contrario a toda idea de buena regulación normativa que el hecho imponible del IAJD venga definido en un precepto que regula la cuota tributaria. El art. 31.2 TR Ley ITP y AJD contiene las notas que integran el hecho imponible y que con defectuosa técnica, se llevan a la cuota tributaria. La palabra central es la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad, pues cabrían al respecto dos posturas: o bien que la condición de inscribible sea abstracta o general, esto es, que bastaría con que el negocio jurídico documentado, por su naturaleza, tuviera acceso al Registro, al margen de que se hubiera inscrito o no; o, incluso, que no hubiera podido llevarse a cabo por razones formales; incluso, cuando el negocio, como aquí sucede, adoleciera de algún vicio determinante de su invalidez; o la segunda postura, que haya que atender a la inscribibilidad de cada título concreto.
La jurisprudencia del TS pone el acento en dos aspectos del contrato de arrendamiento de larga duración que podrían afectar al gravamen efectuado: primero, si el déficit de consentimiento apreciado, por la falta de la preceptiva autorización judicial para integrar la capacidad de dos menores, comuneros de la arrendadora, determina la nulidad radical o la mera anulabilidad del contrato escriturado; el segundo problema general es la distinción establecida entre los casos en que la inscripción es constitutiva, esto es, condición de validez y eficacia del negocio documentado, y aquellos otros en que no lo es.
No estamos ante un caso, solo, de negocio jurídico inválido -ya lo fuera con nulidad radical o con anulabilidad-. El vicio de que adolece, no ya el acto objeto de escritura notarial, que es el arrendamiento de un inmueble, por 20 años, sino del título inscribible, esto es, del documento notarial mismo de elevación a público de un contrato privado. Lo verdaderamente importante es que los intervinientes en la escritura volvieron a comparecer ante el notario, y estipularon que anulan y dejan sin efecto la elevación a publico formalizada en dicha escritura precedente toda vez que, existiendo dos comuneros propietarios del inmueble que son menores de edad, la representación alegada por la madre de dichos menores como titular de la patria potestad no abarcaría actos de disposición a los cuales se puede asimilar un arrendamiento de inmueble por plazo tan largo. Esto es, las partes anulan y dejan sin efecto el acto notarial determinante del título inscribible.
El registrador, tras la calificación jurídica del documento y examinados los antecedentes del Registro, resolvió suspender la inscripción, pues a la vista de la diligencia extendida por el Notario autorizante de la escritura objeto de calificación, no existe contrato, al no concurrir uno de los elementos esenciales que deben concurrir para que exista, que es el consentimiento de los interesados y, por lo tanto, no puede acceder al Registro.
No solo existe un problema de consentimiento esencial del contrato de arrendamiento y, para elevarlo a público, es que hay algo más: no hay, desde luego, escritura pública cuyo otorgamiento, si recae sobre cosa valuable y cuyo objeto puede acceder al Registro, cae en el ámbito del art. 31.2 TR Ley ITP y AJD. Siendo ello así, no se habría producido el hecho imponible, aunque la sentencia a quo no aborda específicamente esta cuestión, ya que se detiene en la nulidad del negocio jurídico traslativo que era el objeto de la escritura.