La exigencia de la visita personal por parte del perito no es un capricho, sino que obedece a la finalidad buscada por la norma que no es otra que la valoración individualizada del inmueble

La exigencia de la visita personal por parte del perito no es un capricho, sino que obedece a la finalidad buscada por la norma que no es otra que la valoración individualizada del inmueble. En el caso de autos el inmueble peritado fue construido en 1956 y dada su antigüedad, es necesario un examen pericial no sólo del exterior o fachada, sino también de su interior, pues es razonable sostener que, dado el tiempo transcurrido, el inmueble, para su uso, necesitará reparaciones que se traducirán en una disminución de su valor.

La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 2025, recurso n.º 1247/2024 reitera su doctrina y afirma que con carácter general el dictamen de peritos exige la visita personal y directa por parte del perito, con examen tanto del exterior como del interior del inmueble. La exigencia de la visita personal por parte del perito no es un capricho, sino que, lejos de ello, obedece a la finalidad buscada por la norma que no es otra que la valoración individualizada del inmueble. En el caso de autos el inmueble peritado fue construido en 1956. Precisamente por ello, dada la antigüedad del inmueble, es necesario un examen pericial no sólo del exterior o fachada, sino también de su interior, pues es razonable sostener que, dado el tiempo transcurrido, el inmueble, para su uso, necesitará reparaciones que se traducirán en una disminución de su valor. El informe aportado por la parte afirma que existen graves deficiencias en el interior de la vivienda por lo que no parece razonable sostener que la visita es innecesaria acudiendo a los datos catastrales que no son individualizados o a una "street view" obtenida de Google Maps.

El TS reitera su doctrina contenida, entre otras, en las STS de 4 de julio de 2023, recurso n.º 7756/2021 y 24 de junio de 2024, recurso n.º 6908/2023, y afirma que con carácter general el dictamen de peritos exige la visita personal y directa por parte del perito, con examen tanto del exterior como del interior del inmueble. Solo por excepción podrá dejar de practicarse dicha visita, siempre que se razone individualmente, con justificación racional y suficiente, que no es necesaria, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración.

En el caso tanto la Abogacía del Estado como el Letrado de la Junta de Extremadura sostienen que, en el caso de autos, la falta de visita está justificada. Ahora bien, no basta con que el perito "justifique" la ausencia de visita. Lejos de ello, es preciso que la justificación dada, atendiendo a las circunstancias del caso y a la finalidad buscada por la norma, sea racional y suficiente, lo que implica que los órganos jurisdiccionales deban enjuiciar la corrección jurídica de los argumentos dados por el perito para no visitar el inmueble. La exigencia de la visita personal por parte del perito no es un capricho, sino que, lejos de ello, obedece a la finalidad buscada por la norma que no es otra que la valoración individualizada del inmueble. En el caso de autos el inmueble peritado fue construido en 1956. Precisamente por ello, dada la antigüedad del inmueble, es necesario un examen pericial no sólo del exterior o fachada, sino también de su interior, pues es razonable sostener que, dado el tiempo transcurrido, el inmueble, para su uso, necesitará reparaciones que se traducirán en una disminución de su valor. En esta línea, el informe aportado por la parte, al margen de que se comparta o no su conclusión sobre el concreto valor del inmueble, afirma que existen graves deficiencias en el interior de la vivienda por lo que no parece razonable sostener que la visita es innecesaria acudiendo a los datos catastrales que no son individualizados o a una "street view" obtenida de Google Maps.

El RD 1020/1993 (Normas técnicas de valoración) no establece un sistema de valoración individualizado, sino de carácter general. No es que la información catastral no sea relevante, pero no es suficiente para obtener una valoración singular, que es lo exigido por la norma y buscado con la prueba pericial. De hecho, así lo entiende el propio perito que complementa la información catastral -de lo que se infiere que no la considera suficiente- con una foto obtenida de Google con la que pretende eludir la visita. Foto que resulta claramente insuficiente y que nada dice sobre el estado interno del inmueble. La Junta de Extremadura añade que el edificio tiene calificación energética y que, por lo tanto, el inmueble tasado no está en ruinas pero el hecho de que el edificio no sea demolido o no necesite "reformas importantes", no enerva la obligación del perito de visitar el inmueble y comprobar su estado, lo que afecta a su valoración individualizada.

Por tanto procede anular las resoluciones administrativas impugnadas, por entender que no se cumplen los requisitos legales necesarios ni para estimar procedente la comprobación de valores realizada, ni para girar las liquidaciones provisionales, y todo ello con los pronunciamientos legales inherentes.