Adquisición de vivienda habitual con dos plazas de garaje, una exenta y la otra al 21% ¿porqué no tributan igual?
Una persona física ha adquirido a un promotor inmobiliario un inmueble que va a constituir su vivienda habitual. En la escritura de compraventa se especifica que, al tratarse de una segunda transmisión, la venta de la vivienda y una plaza de garaje están sujetas pero exentas del Impuesto. Sin embargo, en la misma escritura se detalla otra operación de transmisión de una plaza de garaje adicional, la cual se especifica que está sometida al tipo general del 21 por ciento.
Es por todos conocido que tributarán sobre el IVA al tipo del 10 por ciento las entregas de plazas de garaje que no excedan de dos, cuando se den las siguientes circunstancias:
a) Que se transmitan conjuntamente con viviendas situadas en dichos edificios.
b) Que se encuentren construidas en el subsuelo que ocupa toda la superficie de las zonas comunes de una promoción inmobiliaria, o en la superficie de dichas zonas comunes.
Se entenderán transmitidas conjuntamente las plazas de garaje y las viviendas cuando la transmisión se efectúe en el mismo acto y simultáneamente. Dicha circunstancia es una cuestión de hecho que podrá probarse por los medios admisibles en derecho. A tales efectos, será indiferente que las entregas de viviendas y plazas de garaje se documenten o no en una misma escritura pública, o que se documenten mediante escrituras separadas, pues lo relevante, conforme se ha indicado, es que la transmisión se efectúe de forma conjunta.
Con respecto a la situación de las plazas de garaje, es criterio reiterado que para que puedan ser consideradas anexos de un edificio de viviendas y tengan el mismo tratamiento que estas, es condición necesaria que se encuentren construidas en la superficie o el subsuelo de la misma parcela que ocupan los edificios y las zonas comunes de una promoción inmobiliaria. En el caso de que el garaje no se encuentre en el subsuelo del edificio de viviendas, sino en superficie, también se entenderá cumplido el requisito, siempre y cuando el garaje pertenezca a la misma parcela que el edificio de viviendas.
Diferente sería el caso en que las plazas de garaje se encontrarán en parcelas distintas con accesos independientes de las viviendas y sin vinculación alguna con éstas, en cuyo caso, las entregas de plazas de garaje tributarán al tipo impositivo del 21 por ciento. En estas circunstancias no serán considerados parte de una vivienda los anexos a la misma, entre los que se deduce que se encuentra la segunda plaza de garaje en este caso, por no cumplir las condiciones anteriormente señaladas o cuya entrega no se pueda considerar accesoria a la vivienda a la que acompañan.
Según los hechos descritos, el contribuyente adquirió su vivienda con una sola plaza de garaje anexa inseparable, tal y como se detalla en el contrato de compraventa aportado. Además, en la propia escritura de compraventa se detalla que está exenta del IVA, por lo que se deduce que se trata de una segunda transmisión, de las contenidas en el art. 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 (Ley IVA).
La aplicación del tipo reducido a la entrega de plazas de garaje y demás anexos de una vivienda, está condicionada a que la misma se pueda considerar conjunta y accesoria a la entrega de la vivienda a la que acompañan, no así en otro caso. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que a dicha transmisión le pudiera ser de aplicación la exención del art. 20.Uno.22º de la Ley. En este sentido, parece que el transmitente consideró como segunda entrega de edificación la de la vivienda y su garaje anexo, sujeta y exenta del Impuesto, y como una primera entrega de edificación la del garaje independiente.