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Adquirir la vivienda habitual mediante contrato de arrendamiento con opción a compra no impide la deducción por IRPF

El Tribunal Supremo se declara partidario de aplicar una interpretación abierta de la deducción que, a su juicio, es la que se desprende de la literalidad y del espíritu de la Ley IRPF

La sentencia del Tribunal Supremo, de 13 de marzo de 2019, analiza un supuesto frecuente en la práctica cual es el de la adquisición de la vivienda habitual mediante la aportación de fondos a una cooperativa, que es un modo más económico de adquirir, por cuanto la autopromoción libera de la carga que supone el beneficio empresarial del promotor, aunque ello suponga una mayor implicación personal por parte del adquirente, y que habitualmente suele estar financiado con fondos públicos por cuanto se utiliza como instrumento de política social por las Administraciones públicas.

Pues bien, es habitual en estos casos la utilización del arrendamiento con opción a compra como título de transmisión, por cuanto permite un acceso más cómodo a la vivienda por parte del adquirente y, precisamente, ese acceso diferido a la propiedad y sus implicaciones respecto de la deducción por adquisición de vivienda habitual es la que se plantea como cuestión a debate en este procedimiento.

La operación consiste en que se transfiere al adjudicatario la posesión de la vivienda, conservando el propietario el pleno dominio hasta que se haya amortizado la totalidad del importe de la vivienda y se hayan cumplido todas las obligaciones derivadas del contrato, momento en que se adquiere la propiedad.

Como señaló en su día la sentencia de instancia, si bien los cooperativistas no tienen la propiedad de la vivienda lo cierto es que, en virtud del contrato de adhesión a la cooperativa, asumen el compromiso de adquirirla en propiedad mediante el ejercicio de la opción de compra una vez transcurridos los diez años (en el caso en cuestión) de alquiler de la vivienda que se han dado, plazo durante el cual cada socio es responsable mancomunado de la parte de hipoteca que recae sobre el inmueble transmitido, cuyo pago se realiza a través del abono de la renta del alquiler.

Por su parte, la sociedad cooperativa no puede transmitir el inmueble a persona distinta del cooperativista en tanto éste cumpla su obligación de pago.

El Tribunal Supremo resuelve la cuestión interpretativa que se le plantea -si resulta aplicable la deducción a una situación como ésta, en la que las rentas abonadas lo son a cuenta de la adquisición comprometida- amparándose en la forma abierta con que se regula la deducción en la Ley del IRPF.

Efectivamente, según él, tanto del sentido literal del art. 68.1 Ley 35/2006 (Ley IRPF) -que habla tanto de la adquisición de presente, «que constituya», como de futuro, o «que vaya a constituir»-, como atendiendo a la finalidad propia de la deducción, en modo alguno cabe sostener que la adquisición sólo haya de hacerse de presente a título de plena propiedad. Y, parapeta la crítica que podría hacérsele incluso antes de llevarla a cabo: con ello no sólo no se emplea la analogía, sino que lo que se hace es poner en evidencia que no pueden sostenerse interpretaciones cerradas como la que aboga la Administración.

En consecuencia, en un caso como éste no puede sino convenirse que la atribución de la vivienda en arrendamiento se realiza con la intención de adquirirla en propiedad, de modo que las cantidades abonadas lo son a cuenta del pago de la vivienda –como lo demuestra el hecho de que, en caso de no ejercitar la opción de compra finalmente, la sociedad cooperativa habría de devolver las cantidades que habían sido adelantadas como parte del precio de compra-, y que las cantidades satisfechas en concepto de renta mediante las cuales se abona la parte de hipoteca que recae sobre la vivienda arrendada podrán ser objeto de deducción habida cuenta de que dichas sumas fueron entregadas con la finalidad de adquirir en propiedad la finca, una vez ejercitada la opción de compra.

Es más, señala que una interpretación lógica y coherente de la normativa en cuestión impide situar en peor condición este caso -en el que los contribuyente han ejercitado la opción de compra a la que se habían comprometido tras estar abonando cantidades a cuenta del precio final de compra-, respecto de aquel otro en que se abonan al promotor cantidades a cuenta para la construcción de la vivienda -supuesto asimilado a la adquisición de vivienda en la normativa del IRPF-.