Tributación del alquiler de una vivienda turística sin servicios de hospedaje a través de una plataforma online
Una contribuyente, persona física, destina una vivienda de la que es propietaria, a arrendarla con fines turísticos, sin servicios adicionales de hospedaje. La contribuyente arrienda la vivienda a través de una plataforma en internet, una empresa no establecida en el territorio de aplicación del impuesto. La plataforma actúa en nombre y por cuenta del cliente. A continuación, exponemos la tributación de dicha operación desde el punto de vista del IRPF, IAE, IVA, ITP y AJD y las obligaciones formales.
·IRPF
Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realizará como actividad económica, los rendimientos que pueda generar el arrendamiento de la vivienda (rústica o urbana) constituyen rendimientos del capital inmobiliario.
Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario son los recogidos en el art. 23.1 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF). En cuanto al tratamiento de las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido, si se trata de arrendamientos o subarrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos, los gastos deducibles se computarán excluido el IVA, o en su caso el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Mientras que, en el caso de arrendamiento o subarrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, sujeto y exento del IVA, el IVA que recae sobre los servicios que constituyen gastos deducibles supone un mayor valor de los mismos, siendo deducible como gasto, junto con el precio del servicio sobre el que recae.
En este caso, parece que se cumplen los requisitos para que la actividad de arrendamiento de vivienda efectuada por la contribuyente a favor del cliente se encuentre exenta, por tanto, tendrán la consideración de deducibles los gastos de conservación y reparación, las cantidades destinadas a servicios y suministros y demás gastos que se recogen en dicho precepto, computándose tales gastos con las correspondientes cuotas de IVA soportado no deducible (que supone un mayor valor de los mismos).
En los períodos en que el inmueble no se encuentre arrendado, el propietario habrá de imputar la renta inmobiliaria.
En lo que respecta a los gastos de la vivienda de carácter anual (amortización, IBI, prima del seguro del hogar, etc.) se debe precisar que la deducibilidad de dichos gastos sólo operará (debido a la necesaria correlación de los gastos con los ingresos) respecto a la parte del período impositivo en que la vivienda se encuentre alquilada, esto es, que se calcularán de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que la vivienda se encuentre arrendada.
·CLASIFICACIÓN EN EL IAE
En cuanto al grupo o epígrafe en el cual debería darse de alta el titular de la actividad, las Tarifas del IAE clasifican en la agrupación 68 de la Sección 1ª el “Servicio de hospedaje”. Dentro de dicha agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping. En particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles y similares.
·IVA
La contribuyente tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA, y estará sujeto al impuesto la prestación de servicio de cesión de uso de una vivienda.
Bajo la premisa que el intermediario actúe efectivamente en nombre y por cuenta de la contribuyente, cabría distinguir dos prestaciones de servicios: una prestación de servicio de arrendamiento de la titular del inmueble, al arrendatario, y una prestación de servicio de intermediación de la empresa titular de la plataforma en internet a la contribuyente titular. Ambas se encuentran sujetos al impuesto al configurarse como servicios relacionados con un bien inmueble radicado en el territorio de aplicación del impuesto.
El arrendamiento, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del impuesto.
El sujeto pasivo del servicio de arrendamiento será la propia contribuyente al tener la condición de empresario y profesional y bajo la premisa de que no se plantea la aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo toda vez que parece que los arrendatarios son consumidores finales y no actúan como empresarios o profesionales. Por lo que respecta al sujeto pasivo del servicio de intermediación, la propietaria del inmueble es residente en el territorio de aplicación del impuesto y, por tanto, el servicio de intermediación se prestaría de un empresario o profesional no establecido a un empresario o profesional establecido, por lo que ésta sería el sujeto pasivo del servicio de intermediación por aplicación la regla de la inversión del sujeto pasivo.
·OBLIGACIONES FORMALES
-Declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores: aunque la actividad realizada por la contribuyente es la de alquiler de viviendas exenta del IVA que parece que no constituye una actividad empresarial a efectos del IRPF, podría tener la condición de sujeto pasivo por las prestaciones de servicios de mediación de las que es destinataria, que no estarán exentas del IVA. Si fuera este el caso, al no realizar exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del impuesto, la contribuyente debería presentar la declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores.
-No modelos 303 y 390: En caso de que la contribuyente realizara exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del IVA, que no originan derecho a la deducción, no estaría obligada a presentar los modelos 303 y 390.
-Modelo 309: En el caso de que la plataforma web no establecida preste el servicio de mediación y sea la contribuyente sujeto pasivo por aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo vendrá obligada a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico (modelo 309).
-Declaración censal de alta el Registro de operadores intracomunitarios.
-Modelo 349: la contribuyente no deberá presentar la declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias (modelo 349) por estos arrendamientos ya que los mismos se entienden realizados en el TAI. No obstante, sí vendría obligada a presentar dicha declaración recapitulativa en caso de que reciba servicios de mediación en el alquiler del inmueble por empresarios o profesionales establecidos en el territorio de la Comunidad pero fuera del TAI y sea de aplicación la regla de la inversión del sujeto pasivo.
·ITP y AJD
Por regla general las operaciones realizadas por un sujeto pasivo del IVA no estarán sujetas a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD. En tal caso, si la operación se documentase en escritura pública, la no sujeción por la modalidad de TPO permitiría la aplicación la cuota variable del documento notarial de la modalidad actos jurídicos documentados.
Ahora bien, si se tratase de alguna de las operaciones exceptuadas de la regla general, como en el supuesto de ciertos arrendamientos de bienes inmuebles que gocen de exención en el IVA, como en este supuesto, la operación en cuestión tributaría por la modalidad de TPO, en cuyo caso, aun cuando se documentase la operación en escritura pública, no resultaría de aplicación la cuota variable del documento notarial, dada la incompatibilidad entre dicho concepto y la modalidad TPO.