Arrendamiento de una finca rústica ¿Qué determina que estemos ante el arrendamiento de un bien o de un negocio?
Un contribuyente es titular de una explotación de ganadería caprina que desarrolla en una finca rústica de su propiedad y se plantea la cesión en arrendamiento de la explotación ganadera caprina que incluiría además de la finca rústica, las naves existentes en la misma y la maquinaria para el ordeño, a una entidad mercantil que continuaría con la actividad.
Pues bien, en los supuestos de arrendamiento de una finca rústica, la exención solamente opera respecto del terreno y las construcciones. De esta forma, cualquier arrendamiento de una finca rústica en el que conjuntamente con el terreno y las construcciones inmobiliarias de carácter agrario necesarias para la explotación de la finca, se arriendan otros elementos necesarios para el desarrollo de la explotación como, por ejemplo, los elementos de riego, la maquinaria agrícola o los aperos, ya no será aplicable la exención porque lo que subyace es el arrendamiento de un negocio, constituyendo una operación sujeta y no exenta del Impuesto.
Parece evidente que, cuando se arrienda una finca rústica en la que se viene desarrollando una actividad agraria, ganadera o forestal conjuntamente con las construcciones inmobiliarias afectas a la misma, la aplicación de la exención contenida en el art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 (Ley IVA) no puede determinarse únicamente en función de que conjuntamente con estos elementos sean o no objeto de cesión en el mismo contrato de arrendamiento otros elementos necesarios para la actividad, porque desde esta perspectiva, la práctica totalidad de las operaciones de arrendamiento de fincas rústicas susceptibles de explotación agropecuaria quedarían excluidas de la referida exención. Por otra parte, tampoco parecería conforme con la Ley aplicar la exención a situaciones que supongan efectivamente la cesión o el arrendamiento de un negocio, entendido este como una empresa en funcionamiento, unidad económica que excede de los propios terrenos y las construcciones necesarias para la actividad.
En consecuencia, será necesario determinar en cada caso si la operación se refiere al arrendamiento de un bien, o un conjunto de bienes, o al arrendamiento de un negocio, sin que el hecho de que, junto con el terreno y las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de la finca rústica, se arriende algún otro elemento, sea determinante para la no aplicación de la exención.
En el supuesto analizado, según parece deducirse de la información suministrada, y a falta de elementos de prueba adicionales, el objeto de la cesión parece no limitarse a unas fincas rústicas con ciertos elementos materiales accesorios necesarios como las naves situadas en la finca rústica, sino que incluye además la maquinaria necesaria para el ordeño de los animales.
A la vista de lo anterior, y a falta de los correspondientes contratos de arrendamiento y otros elementos de prueba que puedan considerarse a efectos probatorios, parece que, en el particular, no nos encontraríamos ante el simple alquiler de un terreno y meros elementos auxiliares, sino que la explotación arrendada incluye ya una actividad ganadera precedente que venía desarrollando el contribuyente y de la que el arrendatario va a mantener y a desarrollar precisamente con los elementos objetos de cesión en arrendamiento, motivo por el cual, se debe concluir que lo que se produce, en el presente caso, es un arrendamiento de negocio, el cual se encuentra sujeto y no exento tributando al tipo impositivo general, es decir, al 21 por ciento.