Cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble en el IRPF: exclusión del valor del suelo de la aplicación de las amortizaciones fiscalmente deducibles
El TS deberá determinar si a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse en la transmisión de un inmueble por un sujeto pasivo del IRPF que no ejerce actividades empresariales o profesionales, para excluir el valor del suelo de la aplicación de las amortizaciones fiscalmente deducibles -durante el periodo en que el inmueble hubiese estado arrendado- basta con acudir a los valores originarios del suelo y la construcción.
En el Auto del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2025 recurso n.º 3494/2024 se plantea la cuestión que consiste en determinar si a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que pueda generarse en la transmisión de un inmueble por un sujeto pasivo del IRPF que no ejerce actividades empresariales o profesionales, para excluir el valor del suelo de la aplicación de las amortizaciones fiscalmente deducibles -durante el periodo en que el inmueble hubiese estado arrendado- basta con acudir a los valores originarios del suelo y la construcción o se ha de acudir a los valores respectivos actualizados en los períodos de amortización o a sus respectivas valoraciones catastrales, si estas son mayores.
En la liquidación aquí concernida, confirmada en este extremo por todas las resoluciones siguientes, se aplicó un 3% de amortización anual, durante los 6 años que estuvo arrendado, sobre el valor de su parte del inmueble, excluido el del suelo. La cuestión litigiosa radica en que, en este caso concreto, se toma el valor total del bien admitido en su día por la Administración (675.274,73 euros) y el valor del suelo que se excluye es el que consta como valor de adquisición (11.330,16 euros), ambas cantidades en la parte que le corresponde al contribuyente. Pero, por la diferencia de años entre ambas operaciones (1988 y 1992) y los años en que estuvo arrendado el inmueble (2010 a 2015, en los que ha de calcular la amortización) las magnitudes no son homogéneas, ni resultan reales en el momento de su aplicación. Por otra parte, en las valoraciones catastrales de la finca figura que el valor total del bien se distribuye aproximadamente al 50% entre la construcción y el suelo, sin la desproporción entre ambos que arrojan las cifras originales usadas para el cálculo de la ganancia patrimonial. Todas las circunstancias anteriores justifican la necesidad de un pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre el adecuado criterio de interpretación de las normas sobre valoración del suelo, para excluirlo de amortización, en los casos en que las cifras que consten y las situaciones sean tan dispares en los distintos momentos que cabe considerar. Este pronunciamiento servirá para ampliar la jurisprudencia emitida en la STS de 25 de febrero 2021 recurso n.º 1302/2020, sobre la amortización deducible aplicable durante el arrendamiento, y la que se derive del ATS de 10 julio de 2024 recurso n.º 7361/2023 sobre la posibilidad de aplicar un tipo inferior al 3%.
(Auto Tribunal Supremo de 7 de mayo de 2025, recurso n.º 3494/2024)