Comprobación de valores de inmuebles sin visita individualizada de los mismos ¿Supone un vicio formal determinante de su anulabilidad?
En el caso que nos ocupa, la valoración de los inmuebles -vivienda y aparcamiento en complejo residencial- efectuada por la Administración se fundamenta, tal y como se recoge en el informe pericial, en el análisis de la información registral y catastral además de practicar un análisis de mercado. También se menciona que se realizó una visita a la finca general -zonas comunes y accesos- puntualizando en diferentes páginas del informe que no se pudo acceder a los inmuebles objeto de la valoración.
El TEAC entiende que siendo claro y constatado que no se llevó a cabo ningún tipo de visita individualizada a los inmuebles que iban a ser objeto de la tasación, procede analizar si ello, a la vista de la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo -STS, de 21 de enero de 2021-, supone que esa valoración efectuada por la Administración adolece de un vicio determinante de su anulabilidad.
Pues bien, en caso de que se fije el valor de un bien inmueble mediante informe pericial, la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige la necesidad de que el perito encargado de la valoración visite el inmueble, salvo que se razone individualmente, caso por caso, de forma racional y suficiente, el por qué dicha visita resultaría innecesaria.
Sentado lo anterior, y a la vista de lo sucedido en este caso, el Tribunal concluye que el dictamen pericial efectuado por el Gabinete de la AEAT para fijar el valor de mercado de bienes adolecía de un vicio determinante de su anulabilidad por falta de motivación en cuanto no se realizó esa visita personal al interior del inmueble objeto de valoración ni se ha justificado, cuanto menos, el por qué no era necesario llevarla a cabo en el caso de los elementos a valorar en este caso.
Para estos casos, es criterio del TEAC que, ante la falta de motivación del informe pericial, procede anular las actuaciones y ordenar su retroacción para que el órgano competente pueda elaborar una nueva valoración debidamente motivada.