Deducibilidad de las facturas por mejoras realizadas en una vivienda aún en construcción con el fin de instalar un despacho profesional

Deducción de cuotas soportadas de IVA y deducción de gastos en IRPF con anterioridad al inicio de la actividad.

La Dirección General de Tributos, en la consulta V0229/2020, de 4 de febrero de 2020, trata la tributación de una vivienda que se va a destinar, en parte, al ejercicio de la actividad, desde el punto de vista del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, con la particularidad de que la vivienda está en construcción y existe “intención” de afectarla parcialmente a la actividad, por eso el análisis expuesto abarca también el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El adquirente de la vivienda pretende instalar su despacho profesional en la misma. Como han de realizarse modificaciones y mejoras, desviándose del plan inicial acordado con el promotor, el adquirente ha de pagar una serie de facturas correspondientes a esas mejoras y modificaciones.

Teniendo en cuenta el IVA, la primera condición necesaria para que nazca el derecho a la deducción de tales cuotas soportadas en las facturas, previamente a que se haya iniciado la actividad profesional, es que quien realice la adquisición de bienes o servicios sea sujeto pasivo de dicho tributo, y  además, que en el momento en que se realicen tales adquisiciones o se reciban estos servicios exista el propósito de destinarlos a una determinada actividad empresarial o profesional sujeta y no exenta. Se ha de acreditar la intención, confirmada por elementos objetivos, de que dicho inmovilizado se destina a una actividad sujeta y no exenta del impuesto. Y, no es válida la afectación posterior del bien a la actividad, cuando no existiera inicialmente dicha intención. En consecuencia, resultaría procedente deducir el IVA soportado cuando dichas obras sigan formando parte del proyecto de ejecución de obra de construcción del inmueble, contratadas con el mismo promotor que realiza la entrega de la vivienda, antes de la finalización de la misma.

Alternativamente, también resultará procedente la deducción cuando las obras realizadas tengan, en sí mismas, la condición de bien de inversión en naturaleza de mejora del inmueble, y en el porcentaje que represente su grado de afectación al desarrollo de la actividad empresarial, sin perjuicio de la regularización de bienes de inversión. No podrán deducirse, sin embargo, las cuotas soportadas en las obras de reforma y acondicionamiento del inmueble que no tengan la condición de bienes de inversión y que se utilicen simultáneamente para actividades profesionales y para necesidades privadas (vivienda).
Por otra parte, dado que la vivienda se va a utilizar parcialmente para uso privado, debe tenerse en cuenta que las cuotas relacionadas con los gastos de suministros tales como la electricidad, conexión a internet, luz, línea fija de teléfono, etc. no serán deducibles en cuantía alguna, puesto que no estarán directa y exclusivamente afectos a la actividad empresarial.

Por lo que respecta al IRPF, la normativa reguladora del impuesto permite la afectación parcial de elementos patrimoniales divisibles, siempre que la parte afectada sea susceptible de un aprovechamiento separado e independiente del resto. Cumpliéndose esta condición, se podrá afectar la parte de la vivienda que se utilice para el desarrollo de la actividad económica.
Esta afectación parcial supone que el adquirente podrá deducirse, proporcionalmente a la parte de la vivienda afectada a la actividad económica desarrollada, los gastos derivados de la titularidad de la vivienda, como pueden ser amortizaciones, IBI, intereses, tasa de basuras, comunidad de propietarios, seguro de responsabilidad civil de la vivienda, etc.

La amortización se comenzará a practicar a partir del momento de entrada en funcionamiento del inmueble, es decir, cuando el adquirente lo afecte a su actividad y comience a utilizarlo como despacho. La base de amortización será el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo. En este valor de adquisición podrían incluirse las facturas antes citadas, cuando las mismas pudiesen considerarse mejoras de la vivienda, contestando así la DGT a la cuestión planteada en relación al IRPF.

Por lo que se refiere a los gastos de suministros de dicha vivienda, tales como agua, gas, electricidad, telefonía e Internet, la regla de deducibilidad es diferente a la que se aplica a los gastos derivados de la titularidad de la vivienda, pues serán deducibles en el porcentaje resultante de aplicar el 30% a la proporción existente entre los metros cuadrados de la vivienda destinados a la actividad respecto a su superficie total, salvo que se pruebe un porcentaje superior o inferior.

Por último, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados.