La determinación de la base imponible debe ir orientada a fijar el valor real del coste de la obra nueva declarada

Cualquiera que sea el método que se utilice por la Administración tributaria para la determinación de la base imponible en supuestos de declaración de obra nueva, deberá ir orientada a fijar el valor real del coste de la obra nueva declarada.

Aunque es cierto que no siempre ha sido una cuestión pacífica, en la actualidad, la expresión “valor real del coste de la obra” que debe tomarse al objeto de determinar la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva no puede hacer referencia más que al coste de ejecución material de la obra.

En los supuestos de declaración de obra nueva, el “valor real del coste de la obra”, no puede salir de un método técnico de valoración que, partiendo de un valor de referencia o unitario y aplicando una serie de coeficientes, determine lo que sería el valor real o de mercado del inmueble. Por ello, el valor real de lo edificado no puede conducir a la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva, sino el coste de ejecución del mismo, conceptos ambos -coste de ejecución frente a valor del inmueble terminado- que no tienen por qué coincidir, pues por ejemplo en la valoración del inmueble pueden influir factores como la localización del mismo o su uso que no tienen por qué afectar al coste de ejecución.

(TEAC, de 20-09-2018, RG 4588/2015)