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El devengo de la plusvalía en las operaciones de leasing inmobiliario se produce con el ejercicio de la opción de compra

En las operaciones de leasing, el IIVTNU, o plusvalía, se devenga en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno, es decir, en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra.

La DGT en su Consulta vinculante V0590/2019, de 20 de marzo de 2019 concluye que el IVTNU se devenga en la fecha de la transmisión de la propiedad del inmueble, es decir, en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa por ejercicio de la opción de compra. En el contrato de arrendamiento financiero, la fecha en que se ejercita la opción de compra es la fecha en que la entidad financiera transmite la propiedad del inmueble a la sociedad mercantil, documentándose mediante la correspondiente escritura pública. Esta transmisión de la propiedad por ejercicio de la opción de compra da lugar al devengo del IIVTNU, estando sujeto el incremento de valor del terreno de naturaleza urbana puesto de manifiesto con ocasión de la transmisión de la propiedad.

En este caso, una sociedad consultante formalizó en fecha 22 de mayo de 1992 un contrato de leasing inmobiliario para la adquisición de una nave industrial. El 5 de mayo de 1994 presentó ante el Catastro Inmobiliario una declaración de alteración de bienes de naturaleza urbana por transmisión de dominio. A efectos tributarios desde dicha fecha, consta en el registro catastral el pleno dominio del inmueble a nombre de la sociedad e igualmente los recibos del IBI se emiten a nombre de la misma. Una vez vencido el contrato de leasing, se pretende formalizar el cambio de titularidad ante el Registro de la Propiedad, mediante escritura pública de ejercicio de la opción de compra.

Esta alteración de la titularidad catastral no produce efecto alguno en el devengo de este impuesto, ya que el Catastro Inmobiliario es un registro de carácter administrativo y los actos dictados por sus órganos no atribuyen en ningún caso la titularidad jurídica sobre los bienes inmuebles. En caso de discrepancia entre los datos contenidos en el Catastro y los datos del Registro de la Propiedad prevalecen estos últimos.

El contrato de arrendamiento financiero es un contrato mixto, formado por un arrendamiento y una promesa unilateral de venta por parte del arrendador al arrendatario por un precio cierto (valor residual) fijado en el contrato. Durante la vida del contrato, la entidad de leasing mantiene la titularidad del bien y el arrendatario debe pagar una serie de cuotas que incluyen la recuperación del coste del bien más la carga financiera (intereses) y al término del contrato, el arrendatario tiene derecho para ejercitar la opción de compra por el valor residual pactado. Así, la fecha en que se transmite la propiedad de un bien será aquella que se derive de la aplicación del Código Civil, y en el contrato de arrendamiento financiero, la fecha en que se ejercita la opción de compra es la fecha en que la entidad financiera transmite la propiedad del inmueble a la sociedad mercantil, documentándose en el caso de consulta mediante la correspondiente escritura pública. Por tanto, la transmisión del derecho de propiedad sobre el bien inmueble de la entidad financiera a la sociedad consultante se produce en la fecha de la escritura pública de ejercicio de la opción de compra.

En cuanto a la prescripción del derecho de la Administración tributaria para determinar la deuda mediante liquidación, el plazo será de 4 años que comenzará a contarse desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación.

El sujeto pasivo contribuyente del IIVTNU en la transmisión onerosa de la propiedad del terreno será la entidad transmitente, y los pactos entre particulares, como es el caso de la cláusula del contrato de leasing por la que el impuesto sería abonado por la parte compradora, no tienen efectos en la relación jurídico-tributaria), sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas, respecto de las cuales este Centro Directivo no es competente para pronunciarse. Por tanto, la sociedad compradora del terreno no tiene la condición de obligado tributario del IIVTNU, no derivándose, por tanto, para ella ni obligaciones materiales, ni formales, más allá de la obligación de comunicación al ayuntamiento de la realización del hecho imponible.