La DGT interpreta cómo aplicar el nuevo art. 104.5 TRLHL a efectos de calcular el IIVTNU (plusvalía) correspondiente a las viviendas transmitidas por las empresas dedicadas a la construcción y promoción inmobiliaria
Aunque el nuevo art. 104.5 TRLHL, no lo prevé expresamente en el caso tipo de la actividad de una empresa dedicada a la actividad de construcción y promoción inmobiliaria habrá que calcular la proporción que represente en la fecha de devengo del IIVTNU (fecha de la transmisión) el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total de la vivienda, aplicar esta proporción al valor de transmisión consignado en el título que documente la transmisión y comparar este "valor de transmisión del terreno" con el "valor de adquisición del terreno de la vivienda".
En la consulta DGT V0983/2022, de 4 de mayo de 2022, se aclara la aplicación del art.104.5 TRLRHL añadido por el RDLey 26/2021 que adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales a la STC 182/2021, de 26 de octubre de 2021, cuestión de inconstitucionalidad n.º 4433/2020, y, por remisión, del art. 107.5 del mismo texto legal, al caso tipo de la actividad de una empresa dedicada a la actividad de construcción y promoción inmobiliaria.
En estos casos se adquiere una parcela de terreno urbano y sobre la misma se construyen una o varias edificaciones, procediendo, en su caso, a la división horizontal del edificio y la posterior enajenación de los inmuebles resultantes de dicha división (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), resulta que, cuando se transmita uno de los inmuebles resultantes, por ejemplo, una vivienda, habrá que calcular la proporción que represente en la fecha de devengo del IIVTNU (fecha de la transmisión) el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total de la vivienda, aplicar esta proporción al valor de transmisión consignado en el título que documente la transmisión y comparar este "valor de transmisión del terreno" con el "valor de adquisición del terreno de la vivienda".
A los efectos de determinar el "valor de adquisición del terreno de la vivienda", no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido. Esto último no viene especificado en la redacción del art.104.5 TRLRHL, pero se deduce que la comparación debe hacerse entre valores homogéneos y referidos a un mismo bien inmueble. De forma que, si se adquiere un terreno por un valor de 1.000.000 euros y se divide en 10 partes iguales, transmitiéndose más tarde una de las partes, como valor de adquisición no puede tomarse el millón de euros, sino la décima parte de ese valor, es decir que el valor de adquisición del terreno transmitido sería de100.000 euros.
Si en la fecha del devengo del impuesto, es decir, la fecha de la transmisión del inmueble resultante de la división horizontal de la construcción, este inmueble no tiene determinado el valor catastral en dicho momento, resultará de aplicación lo dispuesto en el último párrafo del art. 107.2.a) TRLRHL. En los casos de construcción de un edificio, con la consiguiente división en régimen de propiedad horizontal del mismo, y la transmisión de los inmuebles resultantes de dicha división, es bastante habitual que, en el momento de la transmisión, los inmuebles resultantes no tengan determinado un valor catastral. Para dar solución a estos supuestos se prevé que la liquidación del impuesto se practique por el Ayuntamiento cuando se haya determinado el valor catastral del inmueble, referido a la fecha del devengo. En estos casos, si el contribuyente considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien si considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible determinado según las reglas del art. 107 TRLRHL, podrá alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo del art. 110.2 TRLRHL, para que la Administración practique la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble. Asimismo, podrá alegar las anteriores circunstancias en el recurso o reclamación que pueda interponer contra la liquidación del impuesto que se le notifique por la Administración tributaria.