Exención de la ganancia patrimonial por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años ¿Puede aplicarse si se firma un contrato de arras o arrendamiento con opción de compra antes de cumplir dicha edad?
Un contribuyente es propietario de una vivienda que constituye su residencia habitual desde 1995, y quiere venderla por no adaptarse a sus necesidades actuales. Teniendo en cuenta que cumplirá 65 años el 1 de septiembre de 2024, se cuestiona si pudiera aplicar la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años en el caso de que firme un contrato de arras o un contrato de arrendamiento con opción de compra, formalizando la escritura de compraventa con posterioridad a cumplir los 65 años.
En el presente caso, para aplicar la exención de la ganancia patrimonial contemplada en el art. 33.4.b) de la Ley 35/2006 (Ley IRPF), habrían de cumplirse los dos requisitos siguientes: haber cumplido 65 años en la fecha de transmisión de la vivienda habitual y que la vivienda transmitida hubiera tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.
Por otra parte, de acuerdo con la regla general de imputación temporal de rentas prevista en el art. 14.1 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF), la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa. En consecuencia, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de una vivienda se entenderá producida en el periodo impositivo en el que se otorgue la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la misma en un momento anterior.
En definitiva, si de acuerdo con lo anteriormente dispuesto la entrega de la vivienda se produce una vez que el contribuyente haya cumplido la edad de 65 años, podrá aplicar la citada exención siempre que la vivienda hubiera tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.
Por último, resta por indicar que en el supuesto de que se formalice un contrato de arras, las cantidades percibidas por el contribuyente en concepto de arras por la venta de la vivienda operan como entrega a cuenta y parte del precio de la compraventa. De igual forma, en el caso de que formalice con carácter previo a la transmisión un contrato de arrendamiento con opción de compra, las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de la opción de compra, de tenerlo así pactado, minorarán el precio convenido por la transmisión del inmueble, constituyendo un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.