La exención por reinversión en vivienda habitual en caso de construcción requiere de una doble condición establecida por el TS con independencia de la existencia de un contrato de reserva de vivienda

Dentro de las consultas sobre exención por reinversión en vivienda habitual del art. 38 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF) publicadas por la DGT en 2022, se encuentra la V0945/2022, de 29 de abril, una de las más recientes sobre este tema.

El tema principal expuesto es la aplicación de la exención en caso de promoción de la vivienda, pero lo específico que la diferencia de las demás, es un contrato de reserva de la vivienda en construcción. Un contribuyente vende su vivienda habitual y en el plazo de un mes desde dicha venta suscribe un contrato para la reserva de una vivienda en construcción en la que reinvertirá el importe obtenido en la venta. La vivienda será entrega previsiblemente en 2025.

Tratándose de reinversión en la construcción de la futura vivienda habitual, el criterio de la DGT establecía, para poder aplicar la exención, que la adquisición jurídica de la vivienda debía producirse en el plazo comprendido entre los dos años anteriores y posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual. Siendo indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado la construcción. En este sentido, en los supuestos de entregas de cantidades al promotor se entiende producida la adquisición de la vivienda cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la tradición o entrega de la cosa vendida.

No obstante, en un caso de construcción de vivienda futura como el supuesto planteado, se debe mencionar la existencia de una doctrina jurisprudencial establecida por el Tribunal Supremo que modifica el criterio interpretativo de la DGT.

De modo que en caso de reinversión en construcción futura debe cumplirse una doble condición:

1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual.  
2º) Que la nueva vivienda se construya en el plazo de cuatro años. En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión.

De acuerdo con lo expuesto, en este supuesto, en el que el contribuyente pretende reinvertir el importe obtenido en la transmisión de su vivienda en la construcción de su nueva vivienda habitual podrá aplicar la exención por reinversión siempre y cuando dicha reinversión se realice dentro del plazo de los dos años siguientes a contar desde la referida transmisión, y la construcción de la vivienda finalice en cuatro años. Así, si hay un contrato de reserva de vivienda, se debe firmar en un plazo de dos años desde la transmisión de la antigua y como la vivienda se entregará en 2025, es decir, en menos de cuatro años desde el inicio de la inversión (no se especifica, pero se entiende que en 2022), el contribuyente podrá aplicar la exención.

(DGT, de 29-04-2022, V0945/2022)