Exención por reinversión en vivienda habitual en caso de destinarla a alquiler vacacional a través de Airbnb o Booking
En esta consulta de la DGT se analizan dos situaciones relacionadas con la vivienda y la exención por reinversión.
En la consulta vinculante V0602/2025, de 1 de abril de 2025 de la DGT se plantean dos situaciones que podrían afectar a la exención por reinversión en vivienda habitual prevista en el art. 38 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006).
- Mantener la exención si el contribuyente se ve obligado a cambiar de domicilio antes de residir tres años en la nueva vivienda
- Si se conserva la consideración de vivienda habitual si destina su vivienda al alquiler vacacional
Primera cuestión
El contribuyente vende su vivienda habitual -en la que ha residido más de tres años- y reinvierte el importe total en una nueva vivienda ubicada en otra comunidad autónoma. Esta reinversión pretende acogerse a la exención del art. 38 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF).
Firmará un contrato laboral de teletrabajo que permite trabajar desde cualquier punto de España, pero con revisión anual. Existe la posibilidad de que la empresa modifique en el futuro estas condiciones, obligándole a residir cerca de la sede física de la empresa, lo que conllevaría el abandono de la nueva vivienda antes de los tres años exigidos.
Para que la reinversión esté exenta la vivienda transmitida y la adquirida deben ser consideradas viviendas habituales. La nueva vivienda debe constituir la residencia del contribuyente durante, al menos, tres años de forma continuada, salvo que concurran causas justificadas que impidan mantener dicha residencia.
Según el art. 41 bis del RD 439/2007 (RIRPF), una vivienda podrá ser considerada habitual aunque no se cumpla el plazo de tres años si concurren circunstancias justificadas como traslado laboral, separación matrimonial, obtención de empleo y otras análogas que exijan "necesariamente" el cambio de domicilio.
La DGT aclara que no basta con alegar una de las causas previstas (como el traslado laboral), sino que es necesario que el cambio de domicilio sea obligatorio y no voluntario. La expresión legal "necesariamente exijan el cambio de domicilio" implica que dicho cambio debe ser impuesto por una causa externa, ineludible y no fruto de una elección personal.
Si se justifica la necesidad del traslado se mantiene la consideración de vivienda habitual, no se pierde la exención por reinversión y no procede regularización fiscal. Si no se justifica, se pierde la exención y el contribuyente deberá presentar una autoliquidación complementaria correspondiente al ejercicio en el que se generó la ganancia patrimonial, con inclusión de intereses de demora.
Segunda cuestión
El contribuyente se plantea destinar su actual vivienda habitual al alquiler vacacional mediante plataformas como Airbnb o Booking.
Para que un inmueble mantenga la consideración de vivienda habitual, debe seguir siendo residencia efectiva y permanente del contribuyente y utilizado con carácter exclusivo como domicilio personal.
El alquiler vacacional, por su naturaleza temporal y su afectación a terceras personas, interrumpe el uso continuado y permanente, lo que provoca la pérdida automática de la consideración de vivienda habitual, con las consecuencias fiscales que ello conlleva.
Con lo cual, la afectación del inmueble a actividades económicas, como el alquiler vacacional, invalida su consideración de vivienda habitual, incluso si anteriormente cumplía los requisitos.