La existencia de cargas hipotecarias previas no determina, per se, la falta de idoneidad de los bienes ofrecidos en garantía
En el presente supuesto, la entidad presentó solicitud de suspensión al amparo del art. 44 RD 520/2005 (RGRVA) mediante el ofrecimiento de garantía hipotecaria sobre cuatro fincas, manifestando que “el informe de valoración de los inmuebles elaborado por tasador oficial será aportado a la mayor brevedad posible”.
El órgano de recaudación, a la vista de la documentación presentada, entre la que se encontraban las Notas Simples de las fincas, así como los informes emitidos por la Dirección General del Catastro acerca del Valor de Referencia de los citados inmuebles, cursó requerimiento de subsanación al objeto de que se “aporten bienes distintos a los anteriores” dado que no cumplen con los requisitos “al tener cargas previas” y que se aportara, entre otros extremos, “documento original de la valoración actualizada de los bienes y derechos sobre los que se constituirá la garantía ofrecida realizada por una empresa o profesional debidamente inscrito en el registro de tasadores oficiales o, si no lo hubiere, por perito independiente con titulación suficiente”.
La sociedad atendió el requerimiento mediante la aportación, entre otra documentación, de las certificaciones literales del Registro de la Propiedad donde constan inscritos los bienes ofrecidos en garantía, haciendo constar expresamente que “se continúan realizando todas las gestiones necesarias para la obtención de la tasación de los inmuebles requerida por esa Dependencia y se informa de que se aportará en cuanto se disponga de la misma”.
Finalmente, la Dependencia Regional denegó la suspensión, fundamentalmente, por “no reunir dichas fincas la suficiencia jurídica requerida no solo por la existencia de una carga hipotecaria previa sobre el mismo sino por la relevancia de la misma no existe una valoración explícita de las mismas para afrontar su valor”.
Pues bien, la existencia de cargas hipotecarias previas no determina, per se, la falta de idoneidad de los bienes ofrecidos en garantía, en tanto que dicho razonamiento “dejaría vacías de contenido todas las garantías consistentes en segunda o sucesivas hipotecas”, debiendo valorarse, pese a la existencia de las citadas cargas, si los bienes son económicamente suficientes.
Dicho lo anterior, la cuestión se centraría en valorar la suficiencia económica de los inmuebles aportados, sin embargo, en este caso concreto que se analiza, dado que el “agente inmobiliario” carece de competencia para determinar el “valor verdadero, objetivo y real” de los inmuebles aportados en garantía, resulta evidente que las diversas “cédulas de pericia” no pueden ser tenidas en cuenta, y constituyendo ello una prueba principal en aras a determinar la suficiencia económica de los bienes aportados, el Tribunal desestima, sin necesidad de mayor comprobación, la pretensión de la mercantil.