Formalizar dos contratos de arrendamiento sobre espacios físicos diferenciados -vivienda y despacho- dentro de un inmueble no abre la posibilidad de exención de la parte destinada a vivienda

Una persona física formalizó un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que destinó exclusivamente a vivienda habitual, por lo que dicho arrendamiento estaba exento del Impuesto de conformidad con lo establecido en el art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 (Ley IVA), pero ahora, se plantea afectar parte de la vivienda a su actividad profesional como asesor empresarial y se cuestiona acerca de la posibilidad de aplicar la exención prevista en el art. 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto si se formalizan dos contratos de arrendamiento, uno sobre un espacio físico diferenciado cuyo uso exclusivo sería como despacho profesional y otro sobre el resto de la vivienda, así como la posibilidad de deducción parcial de las cuotas del Impuesto satisfechas por el arrendamiento en caso de no ser aplicable la exención mencionada.

Como todos sabemos, la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo la exención preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso. Es decir, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso directo y exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecidos en el art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992 (Ley IVA). En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto.

En particular, será así en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, incluso cuando sobre una misma edificación se realicen dos contratos distintos, uno para la vivienda y otro para el despacho profesional.

Por otro lado, en virtud de lo dispuesto en el art. 95 de la Ley del Impuesto para que se genere el derecho a la deducción de cuotas soportadas por la adquisición de bienes o recepción de servicios se precisa, en principio, que la afectación a la actividad empresarial sea directa y exclusiva. No obstante, se admite la afectación parcial cuando sea un bien de inversión el objeto de la adquisición, importación, arrendamiento o cesión de uso por otro título, siempre que se acredite el grado de afectación y sea cual sea dicho grado de afectación de los bienes a la actividad empresarial del contribuyente, se cumplan las restantes condiciones y requisitos previstos en la Ley del Impuesto, y especialmente a la señalada en su art. 97.Uno.1º, por la que el contribuyente deberá estar en posesión de la factura original emitida a su favor por quien realice la entrega o le preste el servicio.

(DGT, de 07-02-2020, V0291/2020)