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2. Transmisiones patrimoniales onerosas

2.1. HECHO IMPONIBLE

Podemos clasificar las transmisiones patrimoniales sujetas a esta modalidad en:

  • Transmisiones patrimoniales por naturaleza. Caracteriza a todos estos actos y negocios jurídicos la nota de onerosidad siempre (hay contraprestación), diferenciándolos de los gratuitos o a título lucrativo sujetos a otro impuesto distinto, el ISD. Evitando las discusiones jurídicas sobre su naturaleza jurídica, proponemos agrupar las distintas transmisiones patrimoniales por naturaleza sujetas a:

    • Transmisiones onerosas de bienes y derechos que formen parte del patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
    • La constitución de derechos reales de uso y disfrute (por ejemplo, usufructo, uso, habitación, superficie o servidumbre), de garantía (por ejemplo, la hipoteca o la prenda) o de adquisición (por ejemplo, el retracto o la opción o promesa de compra).
    • La constitución de derechos personales (como el préstamo, la fianza, el arrendamiento o la pensión o renta vitalicia o temporal).
    • La constitución de concesiones administrativas. Las concesiones administrativas otorgadas por los entes públicos a las empresas concesionarias no están sujetas con carácter general al IVA, sino a la modalidad de TPO. Solo tributan por IVA cuando tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias, o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.
  • Transmisiones patrimoniales por equiparación. Se trata de figuras jurídicas que el legislador fiscal califica como transmisiones patrimoniales formando parte de la modalidad de TPO vía asimilación, sin necesidad de discutir si jurídicamente son auténticas transmisiones. Entre ellas hacemos referencia a las siguientes:

    • Las adjudicaciones en pago, para pago de deudas y adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas.
      La adjudicación en pago consiste en la entrega de una cosa distinta de la que se debía para saldar una deuda, previa conformidad del acreedor.

EJEMPLO 5

Don Roberto tiene pendiente de cobro una deuda con uno de sus clientes por 230.000 euros. El deudor, ante su falta de liquidez, ofrece a don Roberto un apartamento en pago de la deuda, valorado en dicha cantidad. Él acepta.

Solución

La entrega del apartamento constituye hecho imponible de la modalidad de TPO del ITP y AJD, siendo sujeto pasivo el adquirente, don Roberto.

La adjudicación para pago consiste en la entrega de una cosa a una persona, adjudicatario, con la finalidad de que la entregue a un tercero para saldar una deuda. En este caso se producen dos transmisiones, una del deudor al adjudicatario y otra del adjudicatario al tercero, debiendo liquidarse el impuesto en ambos casos. No obstante, dado que el adjudicatario no adquiere el bien con carácter definitivo, la ley prevé la devolución del impuesto satisfecho en esa primera transmisión, siempre que la entrega del bien al tercero se efectúe dentro del plazo de dos años desde la adjudicación.
En la adjudicación expresa en pago de asunción de deudas existe una transmisión conjunta de bienes y deudas, sirviendo los bienes de contraprestación del adjudicante por las deudas asumidas por el adjudicatario.

EJEMPLO 6

La sociedad 2020, SL, mediante una ampliación de capital, recibe un inmueble a cambio de participaciones sociales. El inmueble se valora en la escritura de ampliación en 480.000 euros y se encuentra hipotecado. La hipoteca responde a un préstamo constituido por un banco, hace un año, a favor del socio aportante que no tiene la consideración de empresario. En el momento de la ampliación, el principal del préstamo era de 300.000 euros.

La sociedad 2020, SL entrega las participaciones que corresponden a la ampliación y se subroga en la hipoteca constituida sobre el inmueble, haciéndose cargo de la devolución del crédito al banco. ¿Tributa la citada operación en alguna de las modalidades del ITP y AJD?

Solución

La sociedad 2020, SL, que amplía el capital, entrega las participaciones sociales que corresponden a la aportación y se subroga en la hipoteca constituida sobre el inmueble haciéndose cargo de la devolución del crédito al banco. Lo que se produce realmente es una sustitución del deudor original, el socio titular del inmueble hipotecado, por un nuevo deudor, la sociedad que amplía el capital, constituyendo tal operación una asunción de deuda.

Esta operación está compuesta por dos convenciones distintas que deberán gravarse separadamente: por un lado, la aportación de un inmueble hipotecado a una sociedad que amplía el capital, que estará sujeta a la modalidad de OS (con una base imponible de 180.000 €) y, por otro, la asunción de deuda por parte de la sociedad adjudicataria del inmueble, que tributará por la modalidad de TPO (con una base imponible de 300.000 €).

    • Los excesos de adjudicación declarados. Estos excesos de adjudicación suelen producirse en caso de disolución de patrimonios comunes, por ejemplo, en el caso de la disolución de la sociedad de gananciales, de comunidades de bienes, hereditarias o de sociedades. En estos supuestos, dado el diferente valor de los bienes, puede ocurrir que uno de los comuneros obtenga en la adjudicación bienes por un valor superior al que en principio debería haber recibido. Esos excesos constituyen hecho imponible del ITP, modalidad TPO.
      Es importante, sin embargo, tener en consideración que no tributan por este concepto los excesos de adjudicación que resulten de la aplicación de determinados preceptos del Código Civil. Así, por ejemplo, cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho en caso de dividirse, podrá adjudicarse a uno, que abonará a los otros el exceso en dinero, no sometiéndose a gravamen esa operación (art. 1.062 del Código Civil).

EJEMPLO 7

Dos amigos son propietarios a partes iguales de un local, cuyo valor es de 400.000 euros. El local se adjudica a uno de ellos, que deberá compensar a su amigo con 200.000 euros en metálico, otorgando la correspondiente escritura de disolución del condominio al efecto.

Solución

En esta operación se produce un exceso de adjudicación que debería tributar por constituir un concepto gravado en la modalidad de TPO. No obstante, al ser un bien de imposible o difícil división, sería de aplicación lo dispuesto por el artículo 1.062 del Código Civil. Como consecuencia de ello, el exceso de adjudicación que aquí se ha producido resulta de dar cumplimiento a lo dispuesto en el anterior artículo del Código Civil, por lo que no será sometido a gravamen por dicha modalidad. No obstante lo anterior, al no estar sujeta la operación a la modalidad TPO, tributará por la modalidad de AJD, documentos notariales, cuota variable, siendo la base imponible no 200.000 euros, sino 400.000 euros.

    • Expedientes de dominio, actas de notoriedad y actas complementarias de documentos públicos. Se trata de procedimientos registrales cuyo fin es determinar la propiedad de un bien en los casos en que falta la documentación acreditativa de la titularidad, por ejemplo, por haberse producido varias transmisiones de un inmueble no inscritas en el registro. Estas operaciones tributan, a menos que se acredite haber satisfecho previamente el pago del impuesto. La Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de catastro inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, modifica los preceptos de la Ley Hipotecaria dedicados a los procedimientos de inmatriculación y reanudación del tracto sucesivo (art. 198 y ss. de la LH), otorgando la competencia de los expedientes de dominio que se realizaban ante la jurisdicción voluntaria a los notarios. El TRLITP y AJD equipara a TPO estos procedimientos pero en realidad lo que se está gravando es la transmisión patrimonial que subyace y que pudo producirse tiempo atrás y se pone de manifiesto en dichos procedimientos.

EJEMPLO 8

Don Nicolás ha adquirido por herencia unos inmuebles no inmatriculados en el Registro de la Propiedad. Por dicha adquisición autoliquidó e ingresó el correspondiente ISD. Actualmente tiene la intención de tramitar un acta de notoriedad para poder inmatricular los inmuebles.

Solución

Tanto el expediente de dominio como el acta de notoriedad tienen por objeto la concordancia entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral. No obstante, para declararlos sujetos al impuesto es necesario que no se haya tributado ya por la transmisión que se refleja en virtud del expediente o acta.

Por tanto, siempre que se justifique el pago del impuesto correspondiente a la adquisición de los inmuebles, cuyo título se supla con un expediente de dominio o acta de notoriedad, no quedará sujeto al ITP y AJD.

EJEMPLO 9

El señor Rivera es propietario de una finca adquirida en 1994, mediante documento privado, al señor Gaspar, fallecido en 1997. La finca no está inscrita, por lo que el señor Rivera insta un expediente de dominio con el fin de que se acredite e inscriba en el registro su derecho. Se declara la propiedad a su favor en 2020.

Solución

La formalización de un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo y actualizar la titularidad registral de dos fincas rústicas constituye una operación sujeta a la modalidad de TPO del ITP y AJD, por el concepto de TPO de bienes inmuebles salvo que se acredite haber satisfecho el impuesto o la exención o no sujeción por la transmisión cuyo título se supla con ellos y por los mismos bienes que sean objeto de unos u otras, de la cual será sujeto pasivo el que haya instado dicho expediente de dominio, por tanto, el señor Rivera.

El expediente de dominio mediante el que se reanuda el tracto sucesivo registral interrumpido origina el devengo del gravamen de TPO, sin posibilidad de aplicar la prescripción, ya que el hecho imponible gravado es el propio expediente de dominio que suple al título anterior y no el título suplido.

    • Los reconocimientos de dominio. Se trata de un negocio jurídico por el que el titular de un bien reconoce la propiedad a favor de otra persona. Se entiende realizado el hecho imponible en este momento, al equipararse el reconocimiento a la transmisión.

2.2. INCOMPATIBILIDAD IVA-TPO

Estarán no sujetas y, por tanto, no tributan por la modalidad de TPO las operaciones incluidas en el hecho imponible de dicha modalidad cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al IVA.

Sin embargo, sí quedan sujetas a la modalidad de TPO del ITP y AJD las entregas o arrendamientos de inmuebles y la constitución o cesión de derechos reales de uso y disfrute sobre los mismos cuando gocen de exención en el IVA y las entregas de inmuebles incluidas en la transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial del sujeto pasivo, siempre que dicha transmisión esté no sujeta al IVA.

EJEMPLO 10

Don Eugenio quiere comprarse un piso y se pregunta si tributa por el IVA o por la modalidad de TPO del ITP y AJD en caso de que:

  1. Se adquiera de un empresario-promotor (un piso de la promoción).
  2. Se lo compra a un empresario, pero de segunda mano (segunda o ulterior entrega de edificación).

Solución

  1. Aunque se trata de una transmisión que encaja en uno de los conceptos gravados en la modalidad de TPO, quedará no sujeta a TPO, puesto que se trata de una entrega de bienes realizada por un empresario en el ejercicio de su actividad y además se encuentra sujeta y no exenta al IVA (es una primera entrega de edificación).
  2. Tributará por la modalidad de TPO del ITP y AJD, dado que constituye concepto gravado en la modalidad de TPO, ya que, si bien lo vende un empresario, se trata de una operación sujeta pero exenta del IVA, ya que la ley de este impuesto deja exentas las segundas y ulteriores transmisiones de bienes inmuebles y el vendedor no puede renunciar en este caso a la exención en el IVA (el comprador no es empresario o profesional a efectos del IVA). Si el vendedor hubiera sido un particular (el que no es empresario a efectos del IVA), la operación está no sujeta ni siquiera al IVA, tributando también por TPO.

2.3. SUJETO PASIVO

Habrá que atender al tipo de transmisión para conocer la persona obligada al pago del impuesto; así, en caso de transmisión de un bien, será el adquirente del mismo, en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice el acto (por ejemplo, el usufructuario o habitacionista). También serían sujetos pasivos el arrendatario en la constitución de arrendamiento o el concesionario en la concesión administrativa.

2.4. BASE IMPONIBLE

En cuanto a la cuantificación del hecho imponible, hay que atender como regla general al valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca. El valor real podríamos decir que económicamente coincide con el valor de mercado. Dada la dificultad de averiguar en muchas ocasiones su importe, las comunidades autónomas, en relación con los inmuebles, tienen obligación de informar del valor que le atribuyen a efectos fiscales. A estos efectos es de gran aplicación práctica acudir a las páginas web de las distintas comunidades autónomas, en concreto, a la Dirección General de Tributos de las Consejerías de Hacienda correspondientes.

2.5. TIPOS DE GRAVAMEN

No tiene sentido hablar de tipos de gravamen en esta modalidad sin acercarnos al uso de la competencia normativa que tienen atribuida las comunidades autónomas en relación con los mismos. Así, por ejemplo, en relación con la transmisión de inmuebles o la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía que tributan al 1 %, la normativa estatal tiene establecido un tipo del 6 % y las comunidades autónomas han elevado con carácter general el tipo impositivo (la Comunidad de Madrid lo ha rebajado en 2014 al 6 %, Cataluña lo ha elevado al 10 % hasta 1.000.000 euros de base y al 11 % a partir de 1.000.000 euros y Andalucía ha establecido tipos entre el 8 y el 10 %).

La transmisión de bienes muebles como, por ejemplo, un vehículo vendido por un particular, tiene el tipo del 4 %, al igual que la constitución de concesiones administrativas. En caso de arrendamiento se aplica una escala de gravamen, según el importe del mismo. Todo ello, sin perjuicio de las especialidades autonómicas.

Finalmente hay que señalar que el Real Decreto-Ley 8/2012, de 16 de marzo, que establece una nueva regulación del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles y su régimen fiscal, fija el tipo del 4 % para las transmisiones entre particulares (no sujetas al IVA o al IGIC) de cualquiera de los derechos previstos en esta norma, cualquiera que sea su naturaleza.

2.6. REGLAS ESPECIALES

Dada la existencia de múltiples negocios jurídicos distintos, el legislador ha establecido diferentes reglas especiales que con carácter general afectan fundamentalmente a la determinación de la base imponible que, no olvidemos, configura la cantidad sobre la que se aplicará el tipo o escala de gravamen.

Comentamos a continuación algunas de dichas reglas especiales.

  • Derecho de usufructo. Debemos distinguir:

    • Usufructo temporal. Quedará sometida a gravamen la constitución del usufructo, que se valorará en un 2 % del valor del bien por cada año de duración del contrato sin exceder del 70 %.
    • Usufructo vitalicio. Se estimará que el valor es igual al 70 % del valor total del bien cuando el usufructuario cuente menos de 20 años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de
      un 1 % menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 %.

EJEMPLO 11

Se constituye un usufructo vitalicio con carácter oneroso sobre un inmueble cuyo valor es de 250.000 euros:

  1. A favor de una persona de 30 años.
  2. A favor de una persona de 90 años.

Solución

  1. Base imponible = 250.000 × 70 % – [1 % (30 – 19) × 250.000] = 147.500 o, lo que es lo mismo, si restamos de 89 la edad del usufructuario (30 años) obtenemos el porcentaje del valor del derecho (89 – 30 = 59 %).
  2. Valor del usufructo = 89 – 90 = 0. Como la norma dispone que el valor del usufructo vitalicio será como mínimo del 10 % del valor total del bien:

Base imponible = 250.000 × 10 % = 25.000
    • La nuda propiedad. Si se transmite la nuda propiedad, se valorará por la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.

  • Derechos reales de uso y habitación. Su valor será el que resulte de aplicar al 75 % del valor de los bienes sobre los que fueron impuestas las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales, si el derecho se constituye con carácter temporal, o de los usufructos vitalicios si se constituye con carácter vitalicio.

EJEMPLO 12

Se constituye un derecho de habitación con carácter oneroso sobre un inmueble cuyo valor es de 250.000 euros:

  1. A favor de una persona de 30 años.
  2. A favor de una persona de 90 años.

Solución

Teniendo en cuenta el valor del usufructo, como resulta del ejemplo anterior, la base imponible será:

  1. Base imponible = 147.500 × 75 % = 110.625.
  2. Base imponible = 25.000 × 75 % = 18.750.
  • Consolidación del dominio. La ley del impuesto dispone que al consolidarse el dominio el nudo propietario tributará en concepto de TPO atendiendo al valor del derecho que ingrese en su patrimonio.

EJEMPLO 13

Doña Juana (de 59 años) y don Pedro (de 61 años) son dueños de un piso con un valor de mercado de 400.000 euros. Venden en escritura pública de 10 de enero de 2013 la nuda propiedad del piso a don Luis. La parte vendedora se reserva el usufructo vitalicio del inmueble habiendo de consolidarse el dominio con la nuda propiedad transmitida, al fallecer los usufructuarios, reuniendo entonces el pleno dominio en el hoy nudo propietario don Luis. Se acreditará este hecho con los certificados de defunción de los dos vendedores. Juana fallece en 2015 y Pedro en 2019. El inmueble en 2015 tiene un valor de 500.000 euros y en 2019, de 600.000 euros.

El tipo de gravamen en la comunidad autónoma competente en 2013 es el 7 %; a partir de 2015 se sitúa en el 9 %. Practicar las liquidaciones que correspondan por la desmembración y consolidación del dominio.

Solución

En el momento de la venta de la nuda propiedad se produce el hecho imponible de la modalidad de TPO del ITP y AJD, debiéndose tener en cuenta la edad del usufructuario más joven para calcular la base imponible de la nuda propiedad transmitida: 89 – 59 = 30 % (porcentaje que se sitúa entre el 10 y el 70 % y por tanto aplicable para valorar el usufructo).

En este caso, dado que se transmite la nuda propiedad, la base imponible será el
70 % (100 % – 30 %) de 400.000 euros, por tanto 280.000 euros. A la base imponible se aplicará el tipo de gravamen correspondiente a la comunidad autónoma donde radique el inmueble, en este caso el 7 %. Por tanto, la liquidación será de 19.600 euros (280.000 × 7 %).

En el momento del fallecimiento de doña Juana no se produce hecho imponible alguno y habrá que esperar al fallecimiento del otro cónyuge, que tiene lugar en 2019, para tributar por la modalidad de TPO derivada de la consolidación del dominio en el nudo propietario don Luis.

La base imponible será el valor real o de mercado en el momento de la consolidación, es decir, 600.000 euros. A dicha valoración se aplicará el tanto por ciento que no se liquidó en la desmembración del dominio, por tanto, el 30 %. La base imponible será de 180.000 euros (600.000 × 30 %) y el tipo de gravamen será el vigente en el momento de la consolidación que en el enunciado se establece en el 9 %. Por tanto, la liquidación será de 16.200 euros (180.000 × 9 %).

  • Concesiones administrativas. Aparte de equiparar a las concesiones adminis­trativas, a efectos del impuesto, a determinados actos y negocios admi­nistrativos, la ley del impuesto establece las reglas para determinar la base imponible partiendo del valor real del derecho originado por la concesión y atendiendo a la naturaleza de las obligaciones impuestas al concesionario. Incluso el legislador establece otras reglas en los casos especiales en los que, por la naturaleza de la concesión, la base imponible no pueda fijarse atendiendo a las reglas generales.
    En cuanto al tipo de gravamen, las concesiones administrativas tributarán al tipo que haya sido aprobado por la comunidad autónoma y, en su defecto, al 4 %.
  • Promesas y opciones de contrato. La ley del impuesto dice que las promesas y opciones de contratos sujetos al impuesto serán equiparadas a estos, tomándose como base el precio especial convenido y, a falta de este, o si fuere menor, el 5 % de la base aplicable a dichos contratos.
  • Cesiones de bienes a cambio de pensiones vitalicias o temporales. En virtud de lo dispuesto en la ley del impuesto, cuando en las cesiones de bienes a cambio de pensiones vitalicias o temporales, la base imponible a efectos de la cesión sea superior en más del 20 % y en 12.020,24 euros a la de la pensión, la liquidación a cargo del cesionario de los bienes se girará por el valor en que ambas bases coincidan y por la diferencia se le practicará otra por el concepto de donación.
  • Préstamo con garantía. La constitución de fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo (exento en el ITP y AJD).
  • Transmisión de créditos o derechos. En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción (conocidos vulgarmente como «pases»), la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión.
  • Transmisiones de valores. De la conjunción de la ley del impuesto y del artículo 108 de la Ley del mercado de valores (LMV) (en la actualidad art. 314 del texto refundido de la Ley de mercado de valores), reformado por la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, se desprende la tributación por la modalidad de TPO, concepto transmisión onerosa de bienes inmuebles, de varios supuestos de adquisiciones y transmisiones de valores.
    El tipo de gravamen será el correspondiente a las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, estableciéndose reglas especiales para la cuantificación de la base imponible.
    Estos supuestos, teniendo en cuenta las condiciones establecidas en el artículo 108 de la LMV (en la actualidad art. 314 del texto refundido de la Ley de mercado de valores), son los siguientes:

    • Transmisiones de valores no admitidos a negociación en un mercado secundario oficial realizadas en el mercado secundario, que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, cuando mediante tales transmisiones de valores se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que representen dichos valores (IVA o TPO).
    • Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá, salvo prueba en contrario, que se actúa con ánimo de elusión del pago del impuesto correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes supuestos:

      • Cuando se obtenga el control de una entidad cuyo activo esté formado en al menos el 50 % por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
      • Cuando se obtenga el control de una entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 % por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
      • Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución de sociedades o de la ampliación de su capital social, siempre que tales bienes no se afecten a actividades empresariales o profesionales y que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.

EJEMPLO 14

Don Leocadio es titular del 30 % de las participaciones sociales de la entidad 2020, SL, dedicada a la venta al por menor de bienes muebles; su hermano Pedro es titular del 40 % y su otro hermano Luis de otro 30 %. Don Leocadio compra el 30 % de su hermano Luis.

El balance de la sociedad en la fecha de la venta es el siguiente:

Activo
Patrimonio neto + pasivo
Inmueble (no afecto)
Bancos
Existencias
90.000
50.000
100.000
Capital social
Reservas
Pasivo exigible
100.000
130.000
10.000

El inmueble no está afecto a la actividad y está situado en Madrid, tiene un valor de mercado en la fecha de la venta de 900.000 euros y un valor catastral de 300.000 euros.

Solución

Se trata de una transmisión patrimonial por equiparación, concepto gravado en la modalidad de TPO del ITP y AJD. Se dan todos los requisitos exigidos para su tributación. Así:

  • Hay transmisión en el mercado secundario de valores de entidades cuyo principal activo son directa o indirectamente inmuebles no afectos a la actividad.
  • El activo está compuesto, al menos en un 50 %, por inmuebles no afectos, debiendo sustituirse los valores netos contables por los valores reales a la fecha de la transmisión (900.000/1.050.000 × 100 = al menos 50 % compuesto por inmuebles no afectos).
  • Hay control en la entidad, ya que se supera el 50 % del capital social (con la compra, don Leocadio es titular del 60 % de las participaciones sociales).
  • El sujeto pasivo será don Leocadio, como adquirente.
  • La base imponible será de 540.000 euros (60 % × 900.000 €). La base imponible es el tanto por ciento total que se pase a obtener en el momento de la obtención del control.
  • La cuota tributaria será de 32.400 euros (540.000 × 6 %). Hay que tener en cuenta el tipo de gravamen de la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble (en este caso Madrid ha aprobado el tipo del 6 %).