La proporción existente entre el valor del suelo y el valor catastral del bien no es el único método a utilizar cuando no se conozca el valor atribuido al suelo a efectos del cálculo de la plusvalía (IIVTNU)

El auto de admisión preguntaba qué ocurría en aquellos supuestos en los que el valor del terreno no está individualizado en el precio total de la transmisión del inmueble correspondiente, lo cual puede resultar imprescindible para comprobar si el terreno ha experimentado o no el incremento de valor que constituye el hecho imponible del IIVTNU. En este caso la sociedad aportó prueba documental y pericial que demostraba, a su juicio, que el porcentaje que representaba el suelo en la venta de las viviendas construidas, efectuada en 2017, era muy inferior al que se sigue del método defendido por el ayuntamiento. Y con el porcentaje propuesto, cotejando el valor del suelo con el del solar cuando fue adquirido, resultaba que había minusvalía. En contra de lo que afirma el Ayuntamiento recurrente, la juez a quo no rechaza, en la sentencia recurrida, que el método discutido (que atiende a los valores catastrales) sea apto. Lo que ocurre es que, valorando la prueba de la que dispone, considera enervado el porcentaje resultante de su aplicación por el que se sigue de los datos que aquellos medios de prueba suministran. Nada más. El hecho de que se afirme en la sentencia que el método en cuestión constituye «un criterio objetivo basado en una presunción» no significa que se le niegue toda aptitud a los efectos de determinar el valor del suelo; solo constata una realidad (el método es «objetivo») que se completa cuando, a renglón seguido, se explican las razones por las que, en el caso, se considera que el porcentaje que se sigue de tal método ha sido enervado por la prueba practicada a instancias de la parte demandante, que se valora conjuntamente. El problema es y ha sido -como sugiere el propio recurrente en casación- de pura valoración de la prueba, inaccesible a la casación cuando -como se ha dicho- no consta en absoluto que la sentencia recurrida haya negado cualquier virtualidad o aptitud en todo caso al sistema defendido por la Corporación Local. La Sala determina que el método consistente en la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble puede ser apto para obtener el valor del terreno cuando no se conozca el valor atribuido al suelo, pero no puede otorgarse a dicho método el carácter de exclusivo o único ni, desde luego, imponerse a cualesquiera otros medios de prueba admitidos en derecho, que podrán ser legítimamente utilizados por el interesado para determinar el valor del suelo y que serán libremente valorados por el órgano judicial conforme a las reglas de la sana crítica.

(Tribunal Supremo, de 4 de febrero de 2021, recurso n.º 4847/2019)