Análisis fiscal en IP sobre la deducibilidad o no de la deuda personal derivada de un préstamo para la adquisición, construcción y mejora de un inmueble aportado a una sociedad española por un contribuyente no residente
La DGT resuelve esta cuestión.
El contribuyente de la consulta tributaria V1583-25, de 8 de septiembre de 2025, residente fiscal en Italia, adquirió en 2021 un inmueble ubicado en España, destinando tanto la adquisición como las obras de construcción y mejora a un préstamo otorgado por una entidad financiera extranjera. Aunque la deuda no estaba garantizada mediante hipoteca sobre el inmueble, el contribuyente cuenta con documentación que acredita fehacientemente que los fondos del préstamo fueron efectivamente invertidos en la compra, construcción y mejora de la propiedad.
Posteriormente, el contribuyente tiene la intención de aportar el inmueble a una sociedad española, de la que sería titular del 100% de las participaciones, y que explotará el inmueble mediante actividades agrícolas, alquiler con servicios hoteleros y organización de eventos. Además, se prevé que el contribuyente pueda utilizar privativamente el inmueble, abonándose un alquiler a sí mismo por este uso. Sin embargo, el préstamo permanecerá a nombre de él, manteniéndose como deudor personal de la entidad financiera.
La cuestión planteada se centra en determinar si, tras la aportación del inmueble a la sociedad, el contribuyente podría deducir en su base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio (IP) la deuda mantenida a título personal por la adquisición, construcción y mejora del inmueble. El IP, regulado por la Ley 19/1991, de 6 de junio, es un tributo directo y de naturaleza personal que grava el patrimonio neto de las personas físicas, considerando como patrimonio neto el conjunto de bienes y derechos de contenido económico de los que el sujeto pasivo sea titular, deduciendo las cargas y gravámenes que disminuyan su valor, así como las deudas u obligaciones personales. Para los no residentes, el impuesto se aplica únicamente sobre los bienes y derechos situados, ejercibles o cumplibles en territorio español, y se permite la deducción de las deudas únicamente cuando estén vinculadas a dichos bienes.
En este caso particular, tras la aportación del inmueble a la sociedad, el contribuyente dejaría de ser titular del bien y pasaría a ser titular de las participaciones en la entidad que recibe la aportación. Por lo tanto, a efectos del IP, el contribuyente únicamente incluiría en su declaración las participaciones de las que es titular, no el inmueble en sí, que dejaría de formar parte de su patrimonio. En relación con la deuda derivada del préstamo, si bien el capital fue invertido en la adquisición y mejora del inmueble, una vez que el bien deja de pertenecer al contribuyente, esta deuda ya no se vincula con bienes sujetos al impuesto. Según lo dispuesto en la Ley del IP, en supuestos de obligación real de contribuir, solo son deducibles las deudas relacionadas con bienes que radiquen en España o puedan ejercitarse en territorio español y que formen parte del patrimonio del sujeto pasivo.
Por consiguiente, una vez realizada la aportación del inmueble a la sociedad, el capital del préstamo deja de estar asociado a bienes del patrimonio del contribuyente. Esto implica que la deuda mantenida a título personal no podrá deducirse para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio. La aportación del inmueble transforma la naturaleza del patrimonio del contribuyente, pasando de la titularidad directa del bien a la titularidad indirecta a través de la sociedad, y las normas del IP no permiten la deducción de deudas relacionadas con bienes que ya no formen parte de su patrimonio personal.