Un comunero no residente puede solicitar mediante el modelo 210 devolución del exceso en caso de que el ingreso a cuenta realizado por la comunidad de bienes constituida en España resulte superior
La DGT analiza en esta consulta la tributación en IRNR de las rentas inmobiliarias obtenidas por un comunero no residente de una comunidad de bienes constituida en España. Con la particularidad de que, en este caso, el arrendatario no practica retención sobre las rentas satisfechas, al concurrir un supuesto de exoneración debidamente acreditado ante la Administración Tributaria.
El supuesto analizado en la consulta tributaria de la DGT V2493-25, de 15 de diciembre de 2025, se refiere a una persona física residente fiscal en Alemania que participa en una comunidad de bienes constituida en España, la cual es titular de un inmueble situado en territorio español. Dicho inmueble se encuentra arrendado a una sociedad española que lo explota como centro sanitario, sin que exista vinculación entre el arrendatario y los comuneros.
La comunidad de bienes se limita a la mera cesión del inmueble, sin disponer de medios personales, lo que resulta determinante a efectos de la calificación fiscal de las rentas obtenidas. Asimismo, el arrendatario no practica retención sobre las rentas satisfechas, al concurrir un supuesto de exoneración debidamente acreditado ante la Administración Tributaria.
Régimen de atribución de rentas y calificación de los rendimientos
Desde la perspectiva del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las comunidades de bienes no tienen la consideración de contribuyentes, sino que operan como entidades en régimen de atribución de rentas. En consecuencia, las rentas obtenidas no tributan en sede de la entidad, sino que se atribuyen directamente a los comuneros en proporción a su participación.
En el caso concreto, al no concurrir los requisitos necesarios para calificar el arrendamiento como actividad económica -fundamentalmente, la ausencia de una estructura organizativa con al menos una persona empleada con contrato laboral-, las rentas derivadas del arrendamiento deben calificarse como rendimientos del capital inmobiliario. Esta calificación se proyecta directamente sobre cada uno de los comuneros, con independencia de su lugar de residencia.
Aplicación del Convenio para evitar la doble imposición
Dado que el comunero es residente fiscal en Alemania, resulta de aplicación el Convenio para evitar la doble imposición suscrito entre España y dicho país. Conforme a sus disposiciones, las rentas derivadas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado en que dichos bienes estén situados, lo que en este caso determina la potestad tributaria de España.
No obstante, es importante destacar que la comunidad de bienes, al ser una entidad fiscalmente transparente y no estar sujeta a imposición como tal, no puede ser considerada residente a efectos del Convenio. Por ello, la aplicación del mismo se produce directamente respecto del comunero, en su condición de contribuyente.
Tributación en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes
El comunero no residente queda sujeto al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), sin mediación de establecimiento permanente, por las rentas inmobiliarias obtenidas en España.
Con carácter general, la base imponible se determina por el importe íntegro de la renta atribuida, sin perjuicio de que, en determinados casos -como sucede con residentes en la Unión Europea-, puedan deducirse gastos directamente vinculados a la obtención de dichos rendimientos al presentar la correspondiente autoliquidación.
El tipo de gravamen aplicable en este supuesto es del 19%, al tratarse de un residente en otro Estado miembro de la Unión Europea.
Obligaciones en materia de ingresos a cuenta
Uno de los aspectos centrales de la consulta radica en la determinación de quién debe cumplir las obligaciones de retención o ingreso a cuenta.
En primer lugar, debe señalarse que el arrendatario no está obligado a practicar retención, al concurrir uno de los supuestos de exoneración previstos reglamentariamente y acreditado mediante certificación administrativa.
En ausencia de retención en origen, la normativa del IRNR establece un mecanismo específico para los supuestos en que las rentas se obtienen a través de entidades en régimen de atribución de rentas con miembros no residentes. En estos casos, la comunidad de bienes asume la obligación de realizar un ingreso a cuenta respecto de la parte de renta atribuible al comunero no residente.
Este ingreso a cuenta se calcula aplicando el tipo de gravamen correspondiente sobre el importe íntegro de la renta atribuida, sin considerar los gastos deducibles. Asimismo, la comunidad de bienes debe cumplir con las obligaciones formales asociadas, mediante la presentación del modelo 216 con carácter trimestral y del modelo 296 como resumen anual.
Obligaciones del comunero no residente
Desde la perspectiva del comunero no residente, la normativa establece que no será exigible la presentación de la declaración del impuesto cuando las rentas hayan sido objeto del correspondiente ingreso a cuenta.
No obstante, el contribuyente conserva el derecho a presentar la autoliquidación mediante el modelo 210 en aquellos supuestos en que el ingreso a cuenta realizado resulte superior a la cuota efectiva del impuesto. En tal caso, podrá solicitar la devolución del exceso, determinando la base imponible con deducción de los gastos fiscalmente admisibles, en la medida en que sea residente en la Unión Europea.