Qué debe hacerse cuando el contratista aplicó el 21% de IVA en vez del 10% en el caso de unas obras de reparación en una comunidad de propietarios
Determinación del tipo impositivo aplicable a obras de reparación en comunidades de propietarios y criterios legales para la aplicación del tipo reducido del 10% en función de la naturaleza de las actuaciones, el uso residencial del inmueble y el porcentaje de materiales aportados por el contratista.
La consulta tributaria expuesta –V1656-25, de 16 de septiembre de 2025– parte de una comunidad de propietarios que encargó la reparación de un cerramiento dañado. Al recibir la factura, constató que el coste de los materiales empleados era inferior al 40% de la base imponible -la mayor parte correspondía a mano de obra-, pero, aun así, el contratista aplicó el tipo general del 21% en lugar del tipo reducido del 10%.
La duda planteada consiste en determinar si, dadas las circunstancias, la obra puede acogerse al tipo reducido previsto para determinadas ejecuciones de obra relacionadas con viviendas.
La normativa del IVA establece con carácter general un tipo del 21%, aunque prevé un tipo reducido del 10 % para ejecuciones de obra directamente concertadas entre promotor y contratista cuando tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas. Para aplicar este tipo reducido es necesario que la operación sea una ejecución de obra, que exista un contrato directo entre promotor y contratista y que las obras versen sobre edificios cuyo uso principal sea vivienda.
El texto explica detalladamente qué debe entenderse por obra de rehabilitación. Para ello se exigen dos requisitos: un criterio cualitativo -al menos el 50% del coste debe corresponder a obras estructurales, de fachada, cubiertas o análogas- y un criterio cuantitativo -el coste total de la obra debe superar el 25% del precio de adquisición o valor de mercado del edificio, excluido el suelo-. Se definen también las obras análogas y conexas, indicando que su calificación requiere un análisis técnico apoyado en informes profesionales. Si no se cumplen estos criterios, la obra no puede calificarse como rehabilitación a efectos del tipo reducido.
Cuando las obras no tienen la entidad suficiente para calificarse como rehabilitación, cabe analizar si pueden ser consideradas obras de renovación o reparación, que también pueden tributar al 10% cuando concurren los requisitos del art. 91.Uno.2.10º de la LIVA. Estos requisitos son: que el destinatario sea una persona física que use la vivienda para su disfrute particular o una comunidad de propietarios; que la construcción o rehabilitación del inmueble haya finalizado hace al menos dos años; y que el contratista no aporte materiales o, si los aporta, su coste no supere el 40% de la base imponible. Si los materiales superan ese límite, toda la operación tributa al 21%, sin poder diferenciar una parte del servicio a tipo reducido.
El informe recuerda que, si se cumplen las condiciones exigidas para las obras de renovación o reparación, la comunidad de propietarios puede beneficiarse del tipo reducido del 10%. Entre los elementos relevantes figura la forma de acreditar que el edificio es utilizado como vivienda y que la construcción concluyó hace más de dos años, lo cual puede realizarse mediante declaración firmada por el destinatario. También se precisa que el coste de los materiales incluye tanto los adquiridos a terceros como los elaborados internamente, valorándose estos últimos por su coste de producción.
La Dirección General de Tributos analiza igualmente la cuestión de la rectificación de facturas, dado que el contratista repercutió el tipo general. Si la cuota ha sido determinada de forma incorrecta, el sujeto pasivo tiene la obligación de rectificar siempre que no hayan transcurrido cuatro años desde el devengo del impuesto, salvo aceptación de la repercusión por el destinatario. La rectificación debe documentarse mediante una factura rectificativa, aunque esta no debe emitirse hasta que la Administración resuelva si la rectificación se tramita a iniciativa del destinatario.
Además, el destinatario puede solicitar la rectificación a través del procedimiento previsto para corregir autoliquidaciones, siempre que la repercusión del IVA resulte indebida. La doctrina reciente aclara que incluso una repercusión inicialmente correcta puede devenir indebida si sobrevienen circunstancias nuevas que modifican el tratamiento fiscal aplicable. También puede acudirse a la vía económico-administrativa, dado que las controversias relativas a la repercusión del impuesto tienen naturaleza tributaria y pueden reclamarse ante los tribunales económico-administrativos dentro del plazo de un mes desde que conste la repercusión.
En suma, la aplicación del tipo reducido del 10% dependerá de si las obras realizadas pueden calificarse como renovación o reparación y de si el coste de los materiales aportados no supera el 40% de la base imponible. Si se cumplen los requisitos, correspondería aplicar el tipo reducido y, en caso de haberse facturado el 21%, procedería la rectificación de las cuotas repercutidas dentro del plazo legalmente establecido.