Inversión del sujeto pasivo en la entrega de bienes inmuebles ¿puede aplicarse si es el transmitente quien asume la cancelación de la deuda?
En este caso, la Unidad de Gestión de Grandes Empresas considera que es de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo, al estimar que existe una entrega de bienes inmuebles a cambio de la obligación de extinguir la deuda garantizada por el adquirente, ya que considera que la entidad interesada adquiere las fincas, que constituyen la garantía del préstamo hipotecario, a cambio de un precio (parte del precio en este caso) que se destina a cancelar el préstamo hipotecario, esto es, existe un pago de una contraprestación por el adquirente que se vincula necesariamente a la extinción del préstamo hipotecario.
Pues bien, el Tribunal entiende que queda claro de las estipulaciones contractuales que no nos encontramos ante un supuesto por el que se transmita el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada a favor del acreedor -dación en pago con extinción total o parcial de la deuda, aceptando el acreedor garantizado la entrega del bien inmueble para cumplimiento total o parcial de una obligación anteriormente constituida-, en tanto el adquirente en el negocio jurídico que se examina es un tercero ajeno al préstamo hipotecario. Por tanto, no cabe pronunciarse si concurren o no las condiciones para que resulte de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo en una operación comprendida dentro de este supuesto.
En todo caso, el supuesto en el que podría englobarse la operación que se examina es el de la entrega de los bienes inmuebles a cambio de la obligación de extinguir la deuda garantizada por el adquirente. Sin embargo, a la vista del clausulado de la escritura de compraventa, el Tribunal no considera que exista una entrega de los inmuebles subrogándose el adquirente en la posición deudora de la relación obligacional.
De hecho, de las cláusulas recogidas en la escritura pública de compraventa, no puede concluirse que el adquirente de los bienes inmuebles asuma esta obligación, dado que adquiere las fincas objeto de compraventa libres de cargas, correspondiendo al transmitente la eliminación de cuantas pesen sobre los bienes inmuebles; limitándose a que parte del pago de la operación se efectúe mediante la extensión de cheques nominativos en pago del importe garantizado mediante la garantía hipotecaria cancelada ante el mismo notario en el protocolo anterior.
A lo anteriormente expuesto debe añadirse la necesidad de concurrir el elemento esencial implícito en el supuesto de inversión del sujeto pasivo: aun cuando pudiera considerarse este supuesto como una entrega por el propietario de un bien inmueble o de varios bienes inmuebles, que constituyen la garantía de préstamo, a otro empresario a cambio de un precio que se destina a cancelar (parcialmente) dicho préstamo hipotecario -entrega de un inmueble dado en garantía del cumplimiento de una deuda con extinción total o parcial de dicha deuda para el transmitente o, en su caso, deudor, mediante el pago de una contraprestación que se vincula necesariamente a dicha extinción-, el caso que estamos examinando queda muy alejado del concepto de ejecución de la garantía como elemento esencial que debe presidir este supuesto de inversión del sujeto pasivo, de acuerdo con el primer inciso del art. 84.Uno.2º.e) tercer guión de la Ley 37/1992 (Ley IVA) en relación con las previsiones contenidas en la Directiva comunitaria, así como con los principios que rigen la aplicación del derecho comunitario, en tanto en cuanto los supuestos que pueden englobarse en la regla de inversión del sujeto pasivo no pueden extenderse más allá de los términos recogidos por el precepto de la Directiva que regula esta materia, máxime cuando de la actuación administrativa en aplicación de la norma interna pueden ocasionarse perjuicios económicos para el obligado tributario.