Deducción por inversión en vivienda habitual IRPF: aun habiendo varios copropietarios, aunque uno asuma el pago total de la hipoteca, solo se puede deducir las cantidades que correspondan en función de su porcentaje de titularidad sobre la vivienda
Aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual en casos de copropiedad y pago íntegro de la hipoteca: limitaciones derivadas del porcentaje de titularidad frente a la obligación de pago solidario.
La contribuyente de la consulta tributaria V1533-25, de 26 de agosto de 2025, expone que adquirió en el año 2001 su vivienda habitual, si bien, por exigencia de la entidad bancaria, tanto ella como sus padres figuraron en la escritura de compraventa y en el préstamo hipotecario como copropietarios y prestatarios, cada uno con una participación del 33,33%. No obstante, afirma que desde el inicio ha sido ella quien ha asumido íntegramente el pago de la hipoteca, al considerar que, en la práctica, la vivienda y la deuda le corresponden exclusivamente. Pese a ello, la Agencia Tributaria únicamente le reconoce el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en proporción a su porcentaje de titularidad, esto es, el 33,33% de las cantidades satisfechas.
La cuestión planteada se centra en determinar si, siendo la única persona que efectúa los pagos del préstamo hipotecario solidario y ostentando solo una tercera parte de la propiedad del inmueble, puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre el 100% de las cantidades abonadas.
En su contestación, la Administración parte de la premisa de que a la contribuyente le resulta aplicable el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, regulado en la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF. Este régimen permite mantener la deducción para determinadas adquisiciones realizadas con anterioridad a su supresión, que tuvo efectos desde el 1 de enero de 2013, siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos.
La Administración recuerda que, conforme al art. 68.1.1.º de la Ley del IRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, la deducción se aplica sobre las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con una base máxima anual de 9.040 euros. Este beneficio fiscal está directamente vinculado a la titularidad del pleno dominio del inmueble, aunque dicha titularidad sea compartida, y a que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente.
Asimismo, se aclara que la normativa no limita la deducción en función del origen de la financiación ni de su forma, siendo irrelevante que se utilicen fondos propios o ajenos, que exista uno o varios préstamos o que el prestamista sea un familiar. Cuando la adquisición se financia mediante préstamo, la deducción se practica conforme se van amortizando el principal, los intereses y los gastos asociados, siempre que concurran los requisitos exigidos.
En el supuesto concreto analizado, al tratarse de un préstamo hipotecario suscrito por tres personas con carácter solidario, la Administración entiende que, desde un punto de vista jurídico, cada prestatario participa en el préstamo en la misma proporción, esto es, un 33,33% del principal. En consecuencia, se presume que las cuotas de amortización, intereses y demás gastos corresponden a partes iguales a cada uno de los prestatarios, con independencia de quién aporte materialmente los fondos para su pago.
Por último, en relación con la titularidad de la vivienda, al figurar la contribuyente como copropietaria de una tercera parte indivisa del inmueble, la Administración concluye que el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual debe limitarse a dicho porcentaje de propiedad. Por tanto, aunque la contribuyente asuma el pago íntegro de la hipoteca, solo puede integrar en la base de la deducción el 33,33% de las cantidades satisfechas, en coherencia con su participación en la propiedad del inmueble.