Si se acredita que el cambio de residencia hace más de dos años obedeció a circunstancias ajenas a la voluntad del mayor de 65 años la vivienda habitual mantendría dicha consideración y su transmisión estaría exenta

El cambio de residencia debe ser necesario y no una decisión voluntaria del contribuyente, y, en todo caso, corresponde a éste acreditar esa necesidad por cualquier medio de prueba cuando han transcurrido más de dos años desde el abandono de la vivienda

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña núm. 366/2026, de 10 de febrero de 2026, rec. núm. 1509/2023, desestima el recurso de la recurrente que defendía la exención contemplada en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 (Ley IRPF), prevista para la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia. La venta de su vivienda en Barcelona se formalizó con fecha de 15/04/2019 y alega que, aunque dicho inmueble perdió la condición de vivienda habitual, ello fue por su traslado a Fornells de la Selva, motivado en "los achaques de la edad y el hecho de vivir sola" (lo que suponía un grave riesgo para su salud). En dicha localidad residía su hija y podía ser atendida por ella.

El inmueble vendido no era la vivienda habitual de la recurrente en el momento de la venta ni en los dos años anteriores a dicha operación

En este caso, consta que con fecha 03/02/2016 se formalizó un contrato de arrendamiento sobre la citada vivienda que finalizó el 01/09/2017. A continuación, se volvió a alquilar el inmueble en fecha 13/10/2017 hasta el 28/9/2018. Además, el 15/08/2016 la recurrente (esta vez, en calidad de arrendataria) suscribió un contrato de arrendamiento de inmueble en la localidad de Fornells de la Selva, inmueble que figura como su residencia habitual. Así constaría en la información suministrada por las entidades bancarias, donde figura dada de alta con ENDESA (suministro energético) desde el 17/9/2016 y que constituye su vivienda habitual según sus declaraciones presentadas para los ejercicios 2016, 2017 y 2018.

La recurrente defiende que el traslado a la localidad de Fornells de la Selva se debió a que su hija reside allí y que allí era donde podía atenderla pues los achaques de la edad y el hecho de vivir sola, supondrían un grave riesgo para su salud. Alega que tiene un grado de discapacidad del 65% y que percibe una pensión por incapacidad permanente absoluta de la TGSS.

Sin embargo, la documentación aportada revela que la recurrente no precisa de la ayuda de terceras personas, que adquirió la incapacidad permanente absoluta en 1998 (pero el traslado acontece en 2016) y que empieza a percibir una prestación económica por cuidados en el entorno familiar en 2023. A ello, se suma la circunstancia de que no acredita en modo alguno ni que viva con su hija en Fornells de la Selva, ni tan siquiera el hecho de que ésta viva en la citada localidad.

La actora cita la consulta vinculante número V0776-10, de 21 de abril de 2010, de la Dirección General de Tributos, que trata el caso de una persona que por motivos de salud se vio obligado a trasladar su domicilio a la residencia familiar situada en distinta Comunidad Autónoma. Ello le habría impedido residir de manera habitual durante tres años continuados en la vivienda que adquirió en 2006 porque carecía de ascensor. En esa consulta se plantea dicha circunstancia como necesaria y considerar la vivienda como habitual, a pesar de no haber llegado a constituir la residencia habitual durante tres años, consolidando las deducciones practicadas por su adquisición.

La DGT contestó que hay que valorar las circunstancias concretas que concurren en cada caso que exigen el cambio de domicilio, y para ello, deben considerarse, entre otros, los diversos aspectos clínicos, el diagnóstico médico, su carácter sobrevenido, el alcance temporal y la gravedad de las consecuencias que tales circunstancias desencadenan y las condiciones personales del contribuyente. Y, si bien, cada una de estas circunstancias, no implican por sí mismas y en todos los supuestos, la necesidad requerida de cambio de domicilio, su conjunción sí podría justificarla. De ser así, el hecho de cambiar de domicilio no constituiría una decisión voluntaria del contribuyente, operando la excepción a la obligación de permanencia continuada en la vivienda durante, al menos, los tres años requeridos para alcanzar la consideración de habitual.

Por ello, si se concluye que el cambio de residencia es necesario la vivienda habría alcanzado la consideración de habitual, y, en consecuencia, mantendrían el derecho a las deducciones practicadas por su adquisición hasta el momento que se dieron las circunstancias que exigieron el cambio de vivienda. Por la misma razón, el Tribunal entiende que, en el supuesto de venta, y habiendo alcanzado la consideración de habitual y reinvertir en vivienda habitual, la ganancia patrimonial que pudieran obtener en su transmisión podría gozar de la exención por reinversión.

La sentencia remarca la evidencia de que el cambio de residencia debe ser necesario y no una decisión voluntaria del contribuyente, correspondiendo a éste acreditar esa necesidad por cualquier medio de prueba. Pero en este caso, no habría quedado acreditado que el cambio de residencia fuese necesario, por lo que se desestima el recurso, debiendo tributar la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble.

Fuera ya del tenor de la sentencia, quiero recordar que el concepto de vivienda habitual a efectos de esta exención está regulado en el artículo 41 bis del Real Decreto 439/2007 (Rgto IRPF), cuyos apartados 1 y 3, señalan que: "1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas". "3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión".

El apartado 2 añade que se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda

El mismo tribunal, en su sentencia número 574/2025, de 18 de febrero de 2025, recurso. n.º 119/2023, ya resolvió que los apartados 1 y 2 del artículo 41 bis deben integrarse conjuntamente con el apartado 3 del mismo precepto, porque todos ellos forman parte de un concepto específico de la norma tributaria, el de vivienda habitual a los efectos de la exención. Y esa integración no se limita a tan solo las situaciones de efectiva ocupación de la vivienda habitual, sino también aquellas que han sido asimiladas por los apartados 1 y 2 a la condición de inicio de la residencia como vivienda habitual y permanencia en tal concepto.

En aquel caso, el Tribunal aceptó la procedencia de la exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de transmisión de vivienda habitual por una contribuyente mayor de 65 años, porque aunque había cambiado de residencia hacía más de diez años, ello no comportó la pérdida de la condición de vivienda habitual de la contribuyente, puesto que fue ingresada en una residencia tras reconocerle un grado de discapacidad del 78% y constatarse un rápido deterioro funcional, que motivó que recibiese supervisión y asistencia para todas las actividades de su vida diaria, concluyendo en su ingreso en agosto de 2007, siguiendo el consejo de la asistente social de la Fundación Alzheimer Centro Especial (ACE). La vivienda fue alquilada en sucesivas ocasiones hasta que fue vendida el 29/11/17.

Esa sentencia rescata el caso del Tribunal Supremo -sentencia núm. 553/2023, de 5 de mayo de 2023, rec. núm. 7851/202- que resuelve la situación del cónyuge que abandona la vivienda habitual por razón de separación, divorcio o nulidad matrimonial, y valora en su fundamentación que no parece haber ninguna justificación para darle un peor trato al mayor 65 años que se ve forzado a abandonar su vivienda para ingresar en la residencia por motivo de su grave enfermedad, y que, además, se ve obligada a transmitir la que es su vivienda habitual (única propiedad de la que era titular) precisamente para hacer frente a los gastos derivados de ese internamiento, al carecer de cualquier otra fuente de ingresos.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)