Si la vivienda que se ha comprado está ocupada, el plazo de los doce meses para entrar en ella no se aplica a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF

La Dirección General de Tributos aclara el cómputo del plazo de tres años exigido para que una vivienda heredada adquiera la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión en el IRPF cuando la ocupación efectiva del inmueble se retrasa por la existencia de un arrendamiento y las dificultades para recuperar su posesión, distinguiendo entre los supuestos en los que el contribuyente comienza a residir en ella dentro de los doce meses siguientes a la adquisición y aquellos en los que la ocupación se produce una vez transcurrido dicho plazo.

La consulta tributaria de la DGT V5592-26, de 16 de septiembre de 2026, analiza el momento a partir del cual debe computarse el plazo de tres años necesario para que una vivienda alcance la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En el supuesto planteado, la contribuyente heredó una vivienda que se encontraba arrendada y que pretendía destinar a su residencia habitual. Sin embargo, la recuperación de la posesión del inmueble se retrasó como consecuencia de un procedimiento arbitral con los arrendatarios, por lo que la ocupación efectiva se produjo varios meses después de adquirir la propiedad.

La Dirección General de Tributos recuerda que la exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en el art. 38.1 de la Ley IRPF y desarrollada en el art. 41 del Reglamento del Impuesto. Para aplicar este beneficio fiscal, tanto la vivienda transmitida como la adquirida deben tener la consideración de vivienda habitual.

Conforme a este último precepto, se considera vivienda habitual aquella edificación que constituya la residencia efectiva y permanente del contribuyente durante un período continuado de, al menos, tres años. Asimismo, la vivienda debe ser habitada de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses desde su adquisición o desde la finalización de las obras. No obstante, existen determinadas circunstancias que pueden justificar excepciones a estos requisitos, como el fallecimiento del contribuyente o la concurrencia de situaciones que necesariamente exijan un cambio de domicilio o impidan la ocupación del inmueble.

La cuestión fundamental consiste en determinar desde qué fecha comienza a computarse el plazo de tres años cuando la ocupación efectiva de la vivienda no coincide con el momento de su adquisición. A este respecto, la Dirección General de Tributos distingue dos situaciones.

• Si el contribuyente comienza a residir efectiva y permanentemente en la vivienda dentro de los doce meses siguientes a su adquisición, el plazo de tres años se computa desde la fecha de adquisición, aunque la ocupación se haya producido posteriormente.
• Por el contrario, si la ocupación efectiva se inicia una vez transcurrido ese período de doce meses, el plazo de tres años comienza a contar desde la fecha en que la vivienda pasa a constituir efectivamente la residencia habitual del contribuyente.

En consecuencia, en el supuesto planteado, siempre que la contribuyente ocupe la vivienda heredada dentro de los doce meses siguientes a la adquisición, el plazo de tres años necesario para que alcance la consideración de vivienda habitual comenzará a computarse desde la fecha de adquisición. Si la ocupación se produce después de ese período, el cómputo se iniciará desde la fecha de ocupación efectiva. Por tanto, el retraso en la recuperación de la posesión del inmueble resulta relevante para determinar el cumplimiento de los requisitos temporales exigidos para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.