Exención de ganancia patrimonial por transmisión de vivienda habitual por persona mayor de 65 años, aplicable también a la parcela contigua donde se encuentra el jardín, aunque tenga una referencia catastral distinta a la de la vivienda
La DGT analiza este supuesto para ver si se puede aplicar la exención del art. 33.4.b) de la Ley 35/2006. Se trata de dos parcelas contiguas y unidas interiormente, con referencias catastrales diferentes. En una de ellas se encuentra la vivienda habitual en la que reside desde 1995, mientras que la otra alberga dependencias anexas como garaje, jardín, huerto y piscina.
El contribuyente de la consulta tributaria V1631-25, de 15 de septiembre de 2025, es titular de dos parcelas contiguas y unidas interiormente, con referencias catastrales diferentes. En una de ellas se encuentra la vivienda habitual en la que reside desde 1995, mientras que la otra alberga dependencias anexas como garaje, jardín, huerto y piscina. Tras haber cumplido 65 años, está considerando transmitir ambas parcelas y consulta si la exención prevista en el art. 33.4.b) de la Ley del IRPF podría aplicarse a toda la propiedad, aunque la vivienda propiamente dicha se encuentre en una sola de ellas.
La transmisión de un inmueble genera, en principio, una ganancia o pérdida patrimonial sujeta al IRPF, de acuerdo con el art. 33.1 de la LIRPF, que se calcula como la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión de los bienes. Estos valores se determinan según los arts. 34, 35 y 36 de la Ley: el valor de adquisición incluye el importe pagado, las inversiones y mejoras realizadas, así como los gastos y tributos asociados; el valor de transmisión es el importe real obtenido por la enajenación, deduciendo los gastos satisfechos por el transmitente.
El art. 33.4.b) de la LIRPF establece la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual para contribuyentes mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia, siempre que la vivienda cumpla los requisitos establecidos para ser considerada habitual. El concepto de vivienda habitual se regula en la disp. adic. vigésima tercera de la LIRPF y se desarrolla en el art. 41 bis del Reglamento del IRPF, que incluye edificaciones habitadas de forma continua durante al menos tres años, o circunstancias justificadas que obliguen al cambio de domicilio antes de ese plazo. Asimismo, para aplicar la exención, la vivienda transmitida debe haber sido la habitual en el momento de la venta o haberlo sido hasta dos años antes.
Aunque en este caso las parcelas tienen referencias catastrales distintas, la normativa permite considerar como vivienda habitual un conjunto de edificaciones contiguas y unidas interiormente, siempre que se habite efectivamente en ellas. Esto incluye construcciones accesorias, jardines, garajes o piscinas. Por tanto, las dos parcelas podrían ser tratadas conjuntamente a efectos de la exención del IRPF, consignando ambas referencias catastrales en la declaración.
No obstante, la acreditación de la residencia habitual es un hecho que debe probar el contribuyente mediante los medios de prueba admitidos en Derecho.
En conclusión, la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de ambas parcelas puede beneficiarse de la exención del art. 33.4.b) de la LIRPF, siempre que se cumplan los requisitos de residencia habitual y edad del contribuyente. Esto significa que, aunque la vivienda se ubique físicamente en una sola parcela, el conjunto formado por ambas fincas puede considerarse como una sola vivienda habitual a efectos fiscales.