Tributación en IRPF de los rendimientos obtenidos por alquilar una habitación de la vivienda habitual con fines turísticos
La contribuyente de la consulta tributaria V1643-25, de 15 de septiembre de 2025, alquila una habitación de su vivienda habitual con fines turísticos durante 135 días en 2024. Dado que este arrendamiento no cumple los requisitos para considerarse una actividad económica según el art. 27.2 de la Ley IRPF, los ingresos obtenidos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario, conforme al art.22 de la LIRPF. Esto implica que no se trata de un negocio o actividad profesional, sino de un rendimiento derivado de la propiedad de un inmueble.
En cuanto a los gastos deducibles, el art. 23 de la LIRPF y el art. 13 del Reglamento del Impuesto establecen que se podrán deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos. Entre estos se incluyen los intereses de préstamos para la adquisición o mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación (como pintura, arreglo de instalaciones o sustitución de elementos), tributos y tasas no sancionadores, pagos a terceros por administración o vigilancia, gastos jurídicos relacionados con la propiedad o arrendamiento, saldos de dudoso cobro, seguros de responsabilidad civil o del inmueble, servicios y suministros, y las cantidades destinadas a amortización. Es importante que los gastos se limiten al periodo en que la habitación estuvo alquilada y que, si no pueden individualizarse, se prorrateen proporcionalmente entre la parte de la vivienda alquilada y la no alquilada.
Respecto a la amortización, el art. 14 del Reglamento señala que son deducibles las cantidades destinadas a reflejar la depreciación efectiva del inmueble y de los bienes cedidos con él. Para los inmuebles, la amortización se calcula aplicando un 3% anual sobre el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral, sin incluir el suelo. Cuando se trata de bienes muebles, como mobiliario o enseres de la habitación, se utiliza la tabla de amortizaciones simplificada, con coeficientes lineales de hasta 10 % anual y un periodo máximo de 20 años. La deducción debe ajustarse a los días en que la habitación estuvo efectivamente alquilada.
Los gastos de suministros (agua, luz, gas, internet) solo son deducibles en la medida en que sean efectivamente soportados por el propietario y correspondan a la parte de la vivienda alquilada. Si el arrendatario paga estos gastos y se los repercute al propietario como parte del alquiler, dichos importes se contabilizan como rendimiento íntegro del capital inmobiliario, y al mismo tiempo son deducibles en proporción al uso por la habitación alquilada.
Finalmente, la normativa sobre reducción del 60 % del rendimiento neto positivo, prevista para arrendamientos de vivienda destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no aplica en este caso. Esto se debe a que el alquiler se realiza con fines turísticos y por un periodo temporal, por lo que la habitación no se destina a residencia habitual del inquilino.
En síntesis, el propietario deberá declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario, deduciendo únicamente los gastos proporcionales al periodo y espacio alquilado, aplicando amortizaciones a inmuebles y mobiliario, y sin poder acogerse a la reducción del 60%, dada la naturaleza temporal y turística del arrendamiento.