IRPF: ¿a quién corresponde imputar las rentas del alquiler si el arrendador ha cedido el derecho de cobro a una empresa a cambio de un pago anticipado?
Imputación de los rendimientos del arrendamiento y tratamiento fiscal de la cesión de derechos de cobro: obligaciones del arrendador, ganancias patrimoniales y momento de imputación en el IRPF.
El contribuyente de la consulta vinculante V1111-25, de 26 de junio de 2025, arrienda una vivienda de su propiedad a una persona física por un período de tres años. De manera adicional, ha acordado con una empresa, ajena al arrendatario, la cesión del derecho de cobro de las 36 mensualidades correspondientes, a cambio de un pago anticipado con un descuento del quince por ciento. Esta operación no altera el contrato de arrendamiento original: el contribuyente continúa siendo el arrendador, el inquilino mantiene su derecho de uso de la vivienda y la empresa adquirente únicamente asume la titularidad del derecho de cobro, pudiendo reclamar directamente al inquilino en caso de impago.
Desde la perspectiva fiscal, el arrendamiento no constituye una actividad económica, por lo que genera rendimientos del capital inmobiliario según el art. 22 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF). Los gastos deducibles incluyen aquellos necesarios para la obtención del rendimiento, tales como intereses, tributos, gastos de reparación y conservación del inmueble, así como la amortización del bien y de los bienes cedidos con él, de acuerdo con los límites y condiciones establecidos en el artículo 23.1 de la LIRPF.
En relación con la reducción por arrendamiento de vivienda prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF, esta solo será aplicable si el inmueble se destina a vivienda permanente del inquilino y se cumplen los requisitos específicos establecidos por la normativa. La reducción puede variar desde el 50% hasta el 90% del rendimiento neto positivo, dependiendo de factores como la ubicación del inmueble en una zona de mercado residencial tensionado, la edad del arrendatario, si es la primera vez que se arrienda la vivienda, o si se han realizado obras de rehabilitación recientes.
Los rendimientos del arrendamiento corresponden al contribuyente en su calidad de propietario y arrendador de la vivienda, ya que él es el titular del bien y del derecho de uso. Esta imputación se mantiene independientemente de que ceda los derechos de cobro a una empresa; la cesión no altera la titularidad del inmueble ni la relación jurídica con el arrendatario.
Por su parte, la cesión del derecho de cobro anticipada genera una ganancia o pérdida patrimonial para el contribuyente. Esta se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión -el importe efectivamente recibido de la empresa adquirente- y el valor de adquisición, que corresponde al importe adeudado por el arrendatario en el momento en que surge el derecho de cobro. La ganancia o pérdida derivada de esta transmisión se integra en la base del ahorro del contribuyente, conforme al art. 49 de la LIRPF, y su imputación temporal se produce cuando las rentas se vuelven exigibles, independientemente del momento en que se perciba el pago anticipado.
En conclusión, el contribuyente sigue tributando por las rentas del arrendamiento como propietario de la vivienda, mientras que la operación de cesión de derechos de cobro constituye un hecho generador de ganancia o pérdida patrimonial.