Un grupo empresarial que subcontrata la gestión de sus inmuebles a otras sociedades sí desarrolla una actividad económica, aunque no disponga de empleados a jornada completa
La DGT analiza cuando se considera que se realiza una actividad económica si un grupo empresarial se dedica al arrendamiento de inmuebles.
En la consulta V0346/2025, de 19 de marzo de 2025, tres sociedades mercantiles -A, B y C-, todas ellas residentes fiscales en España, forman parte de un grupo empresarial multinacional con matriz en el extranjero. Estas entidades poseen y explotan inmuebles (logísticos, comerciales y residenciales) mediante arrendamientos a terceros, obteniendo ingresos recurrentes por esta actividad.
Aunque ninguna de las tres entidades cuenta con empleados contratados directamente a jornada completa, subcontratan de forma permanente la gestión de sus inmuebles a otras sociedades (X, Y y Z), también del grupo o vinculadas, las cuales prestan un conjunto completo de servicios de gestión, administración y comercialización de los activos inmobiliarios.
Las sociedades desean confirmar si, en tales condiciones, puede entenderse que sí desarrollan una actividad económica, conforme a lo establecido en el art. 5.1 de la Ley 27/2014 (Ley IS), a pesar de la ausencia de personal contratado directamente.
El art. 5.1 de la Ley IS establece que:
Se entiende por actividad económica la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o de recursos humanos con la finalidad de intervenir en el mercado de bienes y servicios.
Añade que, en el caso de arrendamiento de inmuebles, se presumirá que no existe actividad económica salvo que:
- Se cuente con al menos una persona empleada con contrato laboral y
- Que dicha persona trabaje a jornada completa en la gestión de los arrendamientos.
No obstante, la jurisprudencia y doctrina administrativa han interpretado este precepto de forma flexible en ciertos contextos, especialmente cuando:
- La entidad forma parte de un grupo empresarial,
- La gestión se externaliza de forma profesional y continuada a empresas especializadas, y
- Se demuestra una actividad real y organizada, con fines mercantiles.
En este caso, las tres sociedades externalizan permanentemente todos los aspectos operativos del arrendamiento. Las empresas gestoras X y Z prestan servicios de asesoramiento estratégico, financiero y fiscal, análisis de oportunidades de inversión, asistencia en la adquisición de activos y revisión de contratos, y elaboran informes económicos y técnicos sobre la evolución de los activos y del mercado inmobiliario-Mientras que la empresa gestora Y presta servicios integrales de gestión diaria de arrendamientos: firma de contratos, cobro de rentas, atención al arrendatario, mantenimiento, reparaciones, legalizaciones y coordinación de obras.
Toda esta gestión se presta de forma continua y profesional, a través de personal especializado.
Criterio de la DGT
Con lo cual, la DGT considera que, aunque las entidades no disponen de empleados propios a jornada completa, sí desarrollan una actividad económica de arrendamiento de inmuebles, dado que:
- Existe una organización profesionalizada y continuada de medios humanos y materiales, aunque sea subcontratada.
- Los activos gestionados tienen un valor muy elevado, los ingresos son significativos y la actividad se desarrolla de forma empresarial y sostenida.
- La gestión externalizada es suficientemente intensa, profesional y específica para ser considerada equivalente funcional al requisito de contar con personal propio.
- Se encuadra en un contexto de grupo empresarial estructurado, donde la subcontratación responde a criterios de eficiencia y especialización.
Por tanto, se concluye que sí se cumple lo dispuesto en el art. 5.1 de la Ley IS, lo que conlleva que los rendimientos derivados del arrendamiento de los inmuebles deben calificarse como procedentes de una actividad económica.