Si una sociedad externaliza o subcontrata la gestión de su actividad principal -arrendamiento de inmuebles-, no significa que incumple los requisitos para su consideración como actividad económica
La DGT sobre la consideración de actividad económica en sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles según el art. 5.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, incluyendo la interpretación del requisito de utilización de personal a jornada completa y la viabilidad de la subcontratación de empresas especializadas para la gestión de los inmuebles.
La consulta tributaria de la Dirección General de Tributos, V1963-25, de 16 de octubre de 2025, se centra en la interpretación del art. 5.1 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), que define qué constituye una actividad económica en el ámbito del arrendamiento de inmuebles, y cómo se aplica este concepto cuando la gestión de los inmuebles se realiza mediante subcontratación a terceros especializados. La entidad consultante es una sociedad limitada cuya actividad principal es el arrendamiento de inmuebles, incluyendo un conjunto amplio de propiedades: 46 viviendas, 46 plazas de garaje y 46 trasteros, además de 26 plazas de garaje adicionales, una oficina y un local comercial. Actualmente, la sociedad dispone de un empleado contratado a jornada completa e indefinido, cuya función exclusiva es la gestión de los arrendamientos.
La cuestión planteada es si, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, la contribuyente puede considerarse que desarrolla una actividad económica cuando los medios humanos y materiales necesarios para gestionar los arrendamientos no son directamente propios de la sociedad, sino que se externalizan mediante la contratación de una empresa especializada en administración de inmuebles. Esta subcontratación permitiría a la consultante mejorar la eficiencia en la gestión, optimizar la comercialización y ofrecer un asesoramiento más profesional, considerando la dimensión y complejidad de su cartera de inmuebles.
El art. 5 de la LIS establece que una actividad económica consiste en la ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En el caso concreto de arrendamiento de inmuebles, se considera que existe actividad económica cuando para la ordenación se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Este requisito formal tiene como objetivo garantizar que la gestión del patrimonio inmobiliario se realiza de manera profesional y organizada, diferenciando las sociedades patrimoniales pasivas de aquellas que desarrollan una verdadera actividad económica.
En este contexto, la contribuyente cumple actualmente este requisito, dado que dispone de un empleado a tiempo completo dedicado exclusivamente a la gestión de los arrendamientos. Sin embargo, la sociedad analiza la posibilidad de externalizar la gestión mediante una empresa especializada, que a su vez dispone de personal contratado indefinidamente y a jornada completa, con alta cualificación en administración y comercialización de inmuebles. La subcontratación permitiría que la contribuyente mantenga un nivel de gestión eficiente, profesional y adaptado a la complejidad de su patrimonio, incluso sin emplear directamente todos los recursos humanos necesarios.
La Dirección General de Tributos ha señalado que, aunque el art. 5.1 establece un criterio de actividad económica basado en la utilización directa de al menos una persona empleada a jornada completa, la realidad económica puede justificar situaciones en las que la gestión se externalice. Esto es especialmente relevante cuando se trata de sociedades con un volumen significativo de inmuebles, cuyo manejo requiere organización y especialización profesional. En tales casos, la subcontratación no necesariamente impide que la entidad sea considerada como que desarrolla una actividad económica, siempre que exista evidencia objetiva de que la gestión cumple con los estándares de profesionalidad y control necesarios para intervenir en el mercado de arrendamiento de manera efectiva.
No obstante, se trata de una cuestión de hecho que debe ser valorada por los órganos de la Administración tributaria con competencia para la comprobación e investigación. Es decir, aunque la subcontratación pueda ser coherente con la realización de una actividad económica, la calificación definitiva dependerá de cómo se gestione efectivamente la actividad, del nivel de control que mantenga la consultante sobre la gestión subcontratada y de la capacidad de la sociedad para organizar y dirigir su patrimonio.
En resumen, la consultante posee actualmente los elementos que permiten considerar que realiza una actividad económica de arrendamiento de inmuebles, cumpliendo los requisitos del artículo 5.1 LIS mediante la contratación de un empleado a jornada completa. La subcontratación a una empresa especializada podría suplir la necesidad de contar con recursos humanos propios, siempre que la consultante mantenga control y dirección sobre la gestión del patrimonio y pueda demostrar que la externalización se realiza con criterios de eficiencia y profesionalidad. Sin embargo, no existe una respuesta vinculante definitiva, y la interpretación final de si se cumple el requisito de actividad económica dependerá de la valoración de la Administración tributaria, considerando la dimensión de los inmuebles, el nivel de complejidad en su gestión y la organización de los recursos, propios o subcontratados.