Tipo del 1% en ITP aplicable a inmuebles para iniciar actividad económica, pero adquiridos a una entidad que ya tenía los inmuebles afectos a actividad económica

El TEAC aclara que la norma no incluye como requisito para aplicar este tipo reducido que la entidad que transmite el inmueble no haya ejercido la actividad económica, sino únicamente el adquirente. Si la entidad transmitente ya ejercía la misma actividad económica, no se entiende que hay una continuación por el hecho de que el adquirente vaya a realizar dicha actividad. Para él, quien no ha ejercido actividad en los últimos tres años, será un inicio de actividad al adquirir dichos inmuebles previamente afectos.

El TEAC, en la resolución RG 1530/2024, de 30 de octubre de 2025, comienza explicando que el recurso de alzada analizado tiene su origen en la impugnación formulada por el Director General de Tributos de Aragón contra la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que había estimado la reclamación de una mercantil y había anulado la liquidación dictada en relación con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). La liquidación procedía de un acta de inspección levantada tras entender la Administración que no resultaba aplicable el tipo reducido del 1% previsto en el art. 121-11 del Decreto Legislativo 1/2005 para determinadas adquisiciones de inmuebles afectos al inicio de una actividad económica.

La entidad adquirió en 2015 la totalidad del patrimonio empresarial de dos sociedades que se encontraban en liquidación, incluyendo diversos bienes inmuebles por un valor superior a cuatro millones y medio de euros. En su autoliquidación por ITP y AJD, presentada en diciembre de 2015, la interesada aplicó un tipo reducido del 1%, al considerar que los inmuebles adquiridos se afectaban al inicio de una nueva actividad económica. No obstante, tras la apertura de actuaciones inspectoras en 2019, la Administración concluyó que la actividad emprendida no constituía un “inicio” en los términos requeridos por la norma, al tratarse de la mera continuación de la actividad previamente desarrollada por las empresas transmitentes. En consecuencia, aplicó el tipo general del 7%, lo que dio lugar a una regularización significativa de la cuota, acompañada de intereses de demora.

Durante el procedimiento, la mercantil defendió que cumplía todos los requisitos exigidos por el artículo 121-11, alegando que no había desarrollado la actividad en los tres años anteriores y que la norma no exige que el transmitente no la hubiera ejercido previamente. También planteó otras cuestiones, como la prescripción del derecho a liquidar y la incorrecta determinación de la base imponible, aunque estas quedaron sin analizar en la instancia al estimarse el motivo principal relativo al tipo impositivo.

El TEAR de Aragón consideró que la interpretación de la Inspección era excesivamente restrictiva, pues añadía un requisito no previsto en la ley: que la actividad económica no hubiera sido ejercida previamente por el transmitente. A juicio del tribunal regional, el art. 121-11 únicamente exige que el adquirente no haya desarrollado esa actividad en los tres años previos, ya sea directamente o a través de otra titularidad.

La Administración autonómica recurrió en alzada, sosteniendo que el objetivo del legislador es incentivar la creación de nuevas actividades económicas y que, en consecuencia, la existencia de una actividad previa ejercida por el transmitente impediría la aplicación del tipo reducido. Para respaldar esta tesis, comparó el art. 121-11 (aplicable a personas jurídicas, con tipo del 1%) con el art. 121-9 (aplicable a transmisiones realizadas por personas físicas, con un tipo del 4%), argumentando que ambos preceptos responden a finalidades distintas y que interpretarlos literalmente generaría una discriminación injustificada.

La entidad interesada defendió, por el contrario, que ni del tenor literal de la norma ni de su finalidad puede extraerse que el legislador pretendiera exigir la inexistencia previa de la actividad en manos del transmitente y que, de haberse querido imponer tal limitación, el precepto lo habría establecido expresamente.

El Tribunal Económico-Administrativo Central concluyó que el art. 121-11 no exige que la actividad económica fuera totalmente nueva en el mercado, sino solo que sea nueva para el adquirente. Lo determinante es que el sujeto pasivo no hubiera ejercido esa actividad en los tres años anteriores; por tanto, el hecho de que el transmitente la desarrollara previamente no constituye un obstáculo para la aplicación del tipo reducido.

El TEAC subrayó que la Administración no puede incorporar requisitos adicionales no previstos en la ley ni basar la denegación de un beneficio fiscal en interpretaciones que desbordan el tenor literal del precepto.